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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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収用予定物件は買い?

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先日ある投資家さんから「都市計画道路の予定有り」と注記

されている物件は買いなのかどうか質問を受けましたw。

自分の経験から行くと銀行融資が付くのであれば買いだと

思います。



ただし、土地の一部だけがかかって駐車場が狭くなる場合

や建物の一部だけがかかって切り取り改造で済んでしまう

場合、土地に余裕があって曳家工法で後ろに移築できる

ようなケースは補償費が思ったより少ないため買わなない方

がいいと思います。



買っていいケースは建物のほとんどがかかってしまい解体

して他の場所で建て替えするしかないケースです。この場合

はすごく焼け太りできると思います。(笑)

実は公共事業の補償基準は用地対策連絡協議会というとこ

ろが定めた基準により算出されますが、この基準がもの凄く

甘いんです。



例えば住宅支援機構の融資を受けて建てられているごく

普通レベルの木造住宅でも耐用年数は48年でと定めてい

ますし、いわゆる注文住宅については法定耐用年数60年

で見てくれます。



現価率=1-0.8×経過年数/標準耐用年数   で計算し

ますので築30年経過している木造住宅でもこの計算式に

当てはめると推定再建築費の6割の残存価格があるとい

う評価になります。 この推定再建築費を算出する際にも

かなり高い単価を使用しています。



解体移築で認定されれば他に取り壊し工事費や廃材処

分費や運搬費まで見てもらえます。仮にポロい木造の住宅

やアパートが解体移築となった場合、おそらく新築を建て

ることが可能なぐらいの補償費が期待できます・・・。



鉄筋コンクリートの事務所、住宅、アパートや店舗は何と

標準耐用年数90年ですし、鉄骨は80年で評価します。古い

RCとかが道路にかかると補償費で新築に変わってしまう

ことも珍しくありません。



わたくし35年以上前に設計事務所で街路事業や再開発

事業に伴う家屋調査をやっていたこともあるのですが、

ポロい築40年50年のウナギの寝床みたいな店舗付き

住宅に住んでいた方々が補償提示額を見た途端、みん

な喜んでハンコを押してくれましたw。



移転料積算基準等を参考までに張り付けておきますね!!

ただし、期待して買ってもなかなか道路が拡幅されない

ケースも多いですし、都市計画決定済みで30年以上も

放置されている道路はたくさんありますのでご注意を!!


最後にいつものランキングボタンご協力いただけると

とっても嬉しいです♪

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コメント

中国ではこれで政府からたんまりお金もらって、大金持ちになった人が結構いますよね。

Re: タイトルなし

> 中国ではこれで政府からたんまりお金もらって、大金持ちになった人が結構いますよね。

じゅんさんこんにちは!

日本でもこれで億万長者になった人は多いと思います。

吉川先生おはようございます!

20年ほど前に担当していましたが、建物が対象となったほとんどの人(木造のボロ以外の人)は、喜んでハンコ押してました。アパートに住む人(借家人)も、喜んでいました。
逆に、都会土地だけの人、建物駐車場部分だけの人(都計後に建てた人)や営業借家人は、とても苦労した覚えがあります。
今ある道は同意者の協力で作られたもので感謝しつつ、自分もチャンスがあれば持ってみたいと思うところです笑。

Re: タイトルなし

> 吉川先生おはようございます!
>
> 20年ほど前に担当していましたが、建物が対象となったほとんどの人(木造のボロ以外の人)は、喜んでハンコ押してました。アパートに住む人(借家人)も、喜んでいました。
> 逆に、都会土地だけの人、建物駐車場部分だけの人(都計後に建てた人)や営業借家人は、とても苦労した覚えがあります。
> 今ある道は同意者の協力で作られたもので感謝しつつ、自分もチャンスがあれば持ってみたいと思うところです笑。

吉川ファンさんコメありがとうございます!

建物がかかる人はびっくりするぐらいの補償費が出てしかも税金の特別控除が使えますので正直心の中でガッツポーズしてる
人が多いと思います。土地だけかかった人はほぼ時価額での補償額しか出ませんし、営業借家人は借家権割合3割程度と営業補償だけでは中々ハンコ押してくれないですよね!!

今私まさしくいろいろ動いていますが、
なかなか大変です。
都心部では、土地値が割合的には多くなりますので、
思ったほどには補償額は伸びません。
補償額で近隣へ同等の条件での転居は難しい感じですね。
それと、ご指摘のように、都市計画が決定されていても
事業化されるまでには30年以上なんてケースはざらですいから、投資目的での購入にはかなりの根気が必要かと。

Re: タイトルなし

> 今私まさしくいろいろ動いていますが、
> なかなか大変です。
> 都心部では、土地値が割合的には多くなりますので、
> 思ったほどには補償額は伸びません。
> 補償額で近隣へ同等の条件での転居は難しい感じですね。
> それと、ご指摘のように、都市計画が決定されていても
> 事業化されるまでには30年以上なんてケースはざらですいから、投資目的での購入にはかなりの根気が必要かと。

どーぐぱぱさんこんにちは!

土地だけが収用にかかる場合は全くうまみがありません。建物がかかって初めておいしい思いが
できます。収用物件専門に投資している方も実はいます。数を打って当たればかなりの利益になります。


Re: タイトルなし

> 今私まさしくいろいろ動いていますが、
> なかなか大変です。
> 都心部では、土地値が割合的には多くなりますので、
> 思ったほどには補償額は伸びません。
> 補償額で近隣へ同等の条件での転居は難しい感じですね。
> それと、ご指摘のように、都市計画が決定されていても
> 事業化されるまでには30年以上なんてケースはざらですいから、投資目的での購入にはかなりの根気が必要かと。

どーぐぱぱさんへ

メールをいただきました件、返信させていただきましたがリターンメールが2度返ってきましたので
送信されていないかも知れません。コメント欄で回答したのと同様な内容ですのでよろしくお願いいたします。m(__)m

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