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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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2つ目の法人はいるの?

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不動産の売買において、宅地建物取引業者が自ら売主となった

場合で、買主が宅地建物取引業者以外の場合、瑕疵担保責任に

ついて最低でも2年責任を負うことになります。



これを免れるために業者登録していない別法人をつくればいいん

じゃない?って考えがちですが、別法人をつくったとしても消費者契

約法の縛りを受ける為あまり意味がありません・・・。反復継続して

売買した場合は業法違反にもなり兼ねません。



買主が一般の個人である場合、一般の個人以外の売主(事業者)

が土地・建物のすべての隠れた瑕疵について責任の全部を免除

する条項を定めることは禁止されています。(法第8条第1項第5号)

消費者の利益を一方的に害する条項を定めることも禁止されてい

ます。(法第10条)



ということで、不動産業者で別法人をわざわざ作っているケースは

多いのですが、これは宅建業者が自ら売主となった場合は仲介料

をとれないため別法人で買ってそれを仲介して手数料を稼ぐために

やっています。



他には物件を取得した際の消費税還付や、法人設立後2年間消費

税が免除される恩恵を受けるためにあえて別法人を設立している

のではないでしょうか?

自分は面倒くさいのが嫌な性格ですし法人の経費や帳簿や決算や

社会保険関係の手続きが倍増するだけでゾッとしますのでヘタに

節税するよりはその分稼げばいいじゃんと思ってしまいます・・・。



売却時にキャピタルゲインを大きく取りたいなら、個人で5年以上所

有して売るのが一番ではないでしょうか?

個人だったら瑕疵担保免責で売買するケースが多いですから業者

の様に2年間不安を頭の片隅に抱えたまま過ごすことも無いと言え

ます。



さて相変わらず盛り上がらない東京市場ですが、22日から行われる

貿易に関するアメリカと中国の協議待ちといったところかと思います。

恐らく中間選挙までは方向感は定まらないのではないでしょうか?

銀行株や低位小型株の値下がりがきついのが痛いですね!!


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コメント

瑕疵担保責任を最低でも2年責任を負う、とありましたが、責任を負わないと公言する大手不動産屋が過去にありました。この場合、どうすればよかったですか。協会に言いつけそうになりました。

Re: タイトルなし

> 瑕疵担保責任を最低でも2年責任を負う、とありましたが、責任を負わないと公言する大手不動産屋が過去にありました。この場合、どうすればよかったですか。協会に言いつけそうになりました。

重要事項説明書や契約書に瑕疵担保責任を負いませんと書いてあったとしてもそれは無効ということかと
思います。
協会よりも免許権者である都道府県の監督部署に言うのが早いです。富山県の場合は建築住宅課になります。

業者はかし安心保険?のようなものあると思うのですが業者になったらこれを毎回かけることでリスクヘッジはできないのでしょうか?
イマイチ保険内容がわからなくて…
もしご存知なら教えていただけると嬉しいです。

Re: タイトルなし

> 業者はかし安心保険?のようなものあると思うのですが業者になったらこれを毎回かけることでリスクヘッジはできないのでしょうか?
> イマイチ保険内容がわからなくて…
> もしご存知なら教えていただけると嬉しいです。

とまさんこんにちは!

おっしゃるとおり新築住宅の場合は10万円超えるぐらいの保険料で10年保証に加入することを
義務付けられています。
中古の場合も最近は保険でリスクヘッジできますが保険料も意外と高かったりします。

コメント失礼します!
妻が社長で合同会社の代表しており、私は合同会社の出資者です。私が宅建業を個人で開業して合同会社の物件を売買した場合は、瑕疵担保は関係してくるのでしょうか?調べても分からずですみません。

Re: タイトルなし

> コメント失礼します!
> 妻が社長で合同会社の代表しており、私は合同会社の出資者です。私が宅建業を個人で開業して合同会社の物件を売買した場合は、瑕疵担保は関係してくるのでしょうか?調べても分からずですみません。

うえぴーさんこんにちは!

合同会社が宅建業者でなければ瑕疵担保責任なしで売却されても問題はないと思います。
一般消費者である個人に一方的に不利になる様な契約内容でなければ大丈夫ではないでしょうか?
ぜひ全日本不動産協会で開業の申請お待ちしております🎵

あひがとうございました!!
近い内に不動産業を開業します(*^^*)

Re: タイトルなし

> あひがとうございました!!
> 近い内に不動産業を開業します(*^^*)

うえぴーさんこんばんは!

えぇーー!! ついに開業されるんですね! おめでとうございます!
ぜひサラリーマン時代の25倍の納税を目指して頑張りましょう!
開業の節はぜひわたくしの紹介ということで・・・(笑)

是非、吉川さんの紹介でw
再来年くらいにリタイアして開業します!
人生楽に稼ぎたいなら不動産屋何回も読んで勉強させていただきます(*^^*)

Re: タイトルなし

> 是非、吉川さんの紹介でw
> 再来年くらいにリタイアして開業します!
> 人生楽に稼ぎたいなら不動産屋何回も読んで勉強させていただきます(*^^*)

うえぴーさんどうも!

開業は再来年なんですね!! お待ちしておりますので・・・。

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