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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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地方の新築が一番では?

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都会で新築物件を建てようとすると木造でも坪単価は65万円〜

80万円程度は当たり前だと思います。職人さんが引っ張りダコ

なのでオリンピックまでは仕方ないと思います。



しかも土地代は平気で100万円前後はしてしまいます。必然的

に利回りはどんなに強気の家賃設定をしてもせいぜい6%〜7%

程度ではないでしょうか?



一方、わたくしの地元富山では木造であれば坪単価40万円から

50万円程度で収まります。土地代は坪8万円から10万円程度の

ものが時々出て来ます。従って表面利回りで10%を超える物件は

まだ建築可能です。



ただし、都会の物件は出口で値上がりが期待できますが地方では

それは難しいと言えます。あとは空いた時の空室期間の長さは人の

少ない地方では不利だと思います。最近では新築でも敷金2か月、

礼金を1か月もらうのは厳しくなってきました。



大手アパートメーカーが、敷金1とかゼロ・ゼロをやり始めて完全に

崩れてしまいました。せいぜい敷金1か月が関の山です。もちろん

地方でもそこまで崩れていない地域もあります。誰かが仕掛けると

まわりもなりふり構わず競争に巻き込まれてしまうので恐いです・・・。



後は地方で新築して将来にわたって満室経営を続けられるのか?

ということかと思いますが何の努力もしない大家さんの物件は空室

が多いですが、きちんとリフォームしつつ、管理会社さんや他の業者

さんと上手く関係を築かれている方は、10年経っても20年経った

物件でも満室経営を続けられています。



ということで、キャッシュフロー重視の投資を考えておいでの方にと

っては地方の物件の方がいいのではないかと思います。ただし地元

の人しかわからない場所の優劣や入居者ニーズの強弱はあります

ので自ら充分リサーチされることをおすすめします。


最後にお手数ですがいつものランキングボタンご協力いただけると

とっても嬉しいです♪

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コメント

ガレージハウスって吉川さん的にはどうなんですか?割とレアで市場が壊れて無くてかなり平均より高い家賃が望め競争力が有る形態だと思いますが。

Re: タイトルなし

> ガレージハウスって吉川さん的にはどうなんですか?割とレアで市場が壊れて無くてかなり平均より高い家賃が望め競争力が有る形態だと思いますが。

123さんこんにちは!

ガレージハウスはニーズもあっておっしゃる様に高い家賃も取れます。でも1階をガレージにした建物は
中が土間コンクリートだけで簡単に仕上げをしたとしても坪単価25〜30万円位はかかってしまいます。
それを吸収して高い利回りを出せない為みんなあきらめてしまってます。
利回りが普通の2階建アパート並に出せるならみんなガレージハウスやると思います・・・。

ありがとうございました。それでガレージハウスはみんな下はコンクリなのになぜか外壁とか内装が貧乏くさい仕様が多いんですね。そうしないと高い利回りが残せないと。勉強になりました。

普通に物件で儲けて好きなガレージを自分用に作ったほうが良さそうですねw

Re: タイトルなし

> ありがとうございました。それでガレージハウスはみんな下はコンクリなのになぜか外壁とか内装が貧乏くさい仕様が多いんですね。そうしないと高い利回りが残せないと。勉強になりました。
>
> 普通に物件で儲けて好きなガレージを自分用に作ったほうが良さそうですねw

123さんこんにちは!

壁と天井と土間コンクリートだけでも建物って結構な金額がかかるので戸建賃貸とかは
カーポート設置した方がはるかに安いです・・・。

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