土地と建物比率をどう分けるか？

個人または法人で、消費税の課税業者が自分の物件を売却

する際に買主さんともめるのは、土地と建物の比率をどうする

かについてです。



売主側はできるだけ消費税を払いたくないですから土地の価

格を高くしたいと言いますし、買う方は減価償却をたくさん落とし

たいので建物の比率を上げて欲しいと言う話になります。



その場合折り合いがつかなければ最悪土地と建物の内訳金額

を入れないで、アパート１棟の総額だけ表示して契約することも

実際には多々あります。でもこれって実は税法だけではなく宅建

業法でも消費税の金額を適正に記載するよう求められているん

です。



いくつか方法があるのですが、一番簡単なのは、最初に建物

（または土地）の適正な時価を求めて、売買価格から建物（また

は土地）金額を控除して土地（または建物）価額を求める方法で

す。



あとは建物と土地それぞれの時価を計算し、売却代金をその

比率により按分して計算する方法。新築でしたら取得原価がわ

かっている訳ですからそれで按分するのが一番手っ取り早いで

す。



３つ目は良く行われている固定資産評価で按分する方法です。


４つ目は不動産鑑定士に鑑定してもらう方法・・・いちいち30万円

も払って売却のために評価することなんて身内間の売買以外は

やらないと思います。



ところで時価ってどうやって求めるのよ！ってなるわけですが、

相続税路線価や公示価格を使って後は間口狭小とか奥行逓減

とか角地加算などの個別補正をして出すのが本来のやり方なの

でしょうが、単純に路線価の1.25倍でもいいと思います。それじゃ

低すぎると言う方は多少鉛筆なめなめしておいてもいいかも知れ

ません。



ただし、間違っても土地を時価の3倍とか4倍にして契約しても税

務署から「なめんなよ！」って否認されるだけだと思います・・・。