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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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容積率500%の土地

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市内の街中の国道沿いに100坪以上の売地があったので

RCマンションを建てたらどの程度の利回りになるかシミュレー

ションしてみました。



土地の坪単価が13万円ぐらいと安いためこれってひょっとし

たらそこそこの利回り出せるんじゃないの?と言うことでザック

リ試算してみました。結果はRCで普通にレジ専用だと全く期待

した利回りが出ないと言うことがわかりましたw。



そこそこ街中で建ぺい率80%の容積500%の地域ですので

9%近い数字を期待していたのですが、建築単価が上昇してい

ることが最大の原因だと思います。



延べ床面積に対するレンタプル比は分譲マンションで80%が

上限かと思いますが、賃貸なので85%まで上げて見て15坪の

1Lタイプが32戸取れたのですが1Lで1戸当たり6.6万円(込み

込み)にして土地代込みの利回りは6.6%にしかなりませんで

した。



現在、土地も建築費も高止まりしたままですが、投資的に魅力が

薄れてしまうところまで行くと誰も手を出さなくなって価格は少し

ずつ値下がりするのではないかと思います。ちょうど銀行も融資

が不動産に偏り過ぎていたことに対して修正しようという動きに

なっています。



実需向けの区分マンションも昨年夏から調整局面を迎えていて

売れ行きが鈍化していますが、普通のサラリーマン世帯が無理

なくマンションを取得できる坪単価のアッパーは首都圏で坪当た

り250万円だと言われています。

総額で言うと20坪66㎡で5000万円、23坪76㎡で5,750万円位

が限界ではないでしょうか?



建築業界が少し暇になるのを待たないとRCで新築なんてとても

無理だということに気付いた次第です・・・。


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