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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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3月末退去の部屋にようやく申し込みが・・・

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アパート経営で悩ましいのが3月の繁忙期を過ぎるとめっきり

入居者さんが減って空室期間が長くなってしまうことです。

自分のアパートも、3月31日退去した部屋と4月末に退去した

部屋がズ~と決まらないまま空室が続いていました。



もちろんその間物件周囲の客付け業者さんを何度か営業して

回りましたが6月になっても決まらずいよいよ6月末に3室目が

退去しました。



今年はすぐ近くに新築が2棟建ってこれがまだ満室になって

いない為4月に入ってからはこれまで47000円だった家賃を

2000円下げて敷金・礼金もゼロにしました。それでも決まらず

さて、次は何をしようかと悩んでいた矢先に何と2室申し込みを

頂きました!という超うれしい電話が・・・。



すぐにハーゲンダッツを買って御礼に行って来ましたw。管理

会社のスタッフの皆さん暑いのにありがとう!!感謝の気持ちで

いっぱいです♪

今月も入らなかったらフリーレント付けて初期費用ポッキリプラン

でもしようかと話をしていたところです。



これで35/36室となりあと1室のみになりました。このアパートは

木造築12年になりますが、当初の家賃設定47000円ですので

家賃はまだ下落していません。繁忙期であればまだ47000円で

も決まると思います。

ニーズの強い地域に人気の間取りで建てれば家賃は12年目でも

落ちないということがわかりました。



この物件、20世帯あって私にとっては稼ぎ頭なので3年前に3000

万円残っていたローンを繰り上げ返済しました。これで家賃値下げ

競争に突入しても耐えられます。

ローンが残っている物件ばかりですと5棟持っていても10棟持って

いても心配は尽きませんが、残債無しの物件であれば2棟もあれば

充分余裕の大家生活が来ます。



1990年代のバブル崩壊後「持たざる経営」という考え方が出てきて

経営資源を無駄に持ち過ぎていたメタボ体質の企業が次々に倒産

に追い込まれた結果、この考え方が一気に広まりました。

言い換えると人件費・在庫・固定資産(設備・不動産)・借入金を増や

し過ぎないことが効率経営や健全経営につながると言うことかと思い

ます。



以前CFネッツの倉橋社長がセミナーで、どんどん増やして行く人が

いるけど借金の無い物件だったら2棟も持ってたら十分だからね!!

とおっしゃっていたのを思い出しました。
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