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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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フルローンにはご注意を!

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先日のNHKクローズアップ現代+で不動産投資のリスクに

ついてとりあげていました。見られた方も多いのではないかと

思います。

不動産に対する融資がバブル期をすでに超えたということで

すから、不動産バブルが起きているのは間違い無いように思

います。



空室率が30%を超えているという福岡市でそれでも不動産

投資に乗り出す年収350万円のサラリーマンご夫婦が登場さ

れていましたが、1億円のフルローンで買ったマンション2棟で

空室が出ると手出しになるため更に戸数を増やしてリスクを

減らすしかないとのこと。



奥様が「もう始めてしまったら、あとには退(ひ)けない。逆に

増えなかったら、もっと不安になるかも。」という話をされてい

たのが印象的でした。



問題なのはお金が無いのにフルローンで始めてしまったため

キャッシュフローが出ないことだと思います。経費率を収入の

20%程度見込んで、返済比率を5割程度に抑えることが出来て

いたら不安になることは無かったのではないかと思います。



投資には必ずリスクがつきものです。リスクをきちんと見込ん

でそれでも事業として成り立つ案件じゃなければ投資すべきで

は無いのですが、ここ数年は融資が緩んでいましたので、自己

資金も持たずに参入するとサラリーマンが増えました。



フルローンで借りて、しかも家賃保証が付いているから安心だ

と思っていたら家賃保証が切れた途端に空室だらけになって、

家賃を下げても埋まらない案件が実はたくさんあります。



特に地方では需要が無いのに家賃の値下げ競争が起こると、

3万円だった1Kの家賃が2万円以下になってしまうことだって

有り得ますので余裕を持った投資が大切だと思います・・・。



最近自己破産する大家さんが増えて来たというニュースを目に

しますが、来年あたりは更に増えて来るのでは無いでしょうか?

投資はくれぐれも自己責任で・・・。
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コメント

空売り

「不動産バブル」+「サブリース業者の営業手法に対する法的問題」を考えるとサブリース大手3社の空売りをしたくなるのですが、吉川さんはどのように考えていますでしょうか?

吉川先生こんばんは

ファイナンシャル・リテラシーが求められるわけですね。私としてはこういう話題が出てくると身が引き締まってかえってやる気が出ます。しかし、どうしてそんな事態に陥ってしまったか、問題の本質はクローズアップしてくれないのですね。

Re: 空売り

> 「不動産バブル」+「サブリース業者の営業手法に対する法的問題」を考えるとサブリース大手3社の空売りをしたくなるのですが、吉川さんはどのように考えていますでしょうか?

温泉大好きさんこんにちは!

不動産バブルの原因はやはり銀行だと思いますので、焦げ付きそうなサラリーマンに
フルローンをバンバン出している銀行を自分は空売りしてみたい気がします・・・。

Re: 吉川先生こんばんは

> ファイナンシャル・リテラシーが求められるわけですね。私としてはこういう話題が出てくると身が引き締まってかえってやる気が出ます。しかし、どうしてそんな事態に陥ってしまったか、問題の本質はクローズアップしてくれないのですね。

ミタニさんこんにちは!

クローズアップ現代のサイトを見ていただくとわかると思いますが、
やはり、銀行が十分な審査をしないで簡単に貸し付けしていることが原因
なのではないでしょうか?
もちろん不動産業者や借りる側にも問題があると思いますが・・・。

フルローンは非常に危険ですね。
不動産投資もそろそろ週末に向かっていますね。。。

やはり

アパートは『いつもニコニコ現金払いに限る』と思ってますが、ああ言うハイレバで勝負している人達を見ると、いつも羨ましく思います。( ´ ▽ ` )ノ

吉川先生おはようございます

クローズアップ現代+のサイト見ました。金融機関に問題ありという結論ですね。私としては、誰かにこう言われたから決めた、ではなく自分でよく考えて進めていくしかないですね。あと、助言を求める相手を間違えないことですね。感度と知識を研ぎ澄ませていきます。

見ましたわ

感想は

前科者の堀江がNHKに出ていたのが以外
優木まおみはいらなかった 主婦とか素人目線アピール要員?

空中族はそのうち転売に失敗して消える デイトレーダー並みに消えると思う。個人が短期で何回もうまく転がして転売して譲渡益を含めて長期で利益がそれほど出ているとはどうしても思えないね。

あのアパート夫婦は経済的に破綻すると思う。

金利0.65%で引くコツがあれば知りたいね。再現可能なのか?特殊な状況下だからであろうか?あの金利は凄いと思う。大手の兆単位の売上の法人の転換社債型新株予約権付社債の引受金利より安いからね。個人であんな金利で引けるものなのであろうか?法人限定?ココが一番きになった。他にも1%以下で借りてる人がそれほどいるのだろうか?興味は尽きない・・・・

金利が1%超えたローンは資本の蓄積がなきゃギャンブルでしかないと思う。不動産投資本として成功側で書いてる人でも あ この人そのうち消えるな って人がかなり多いからね。金利3.65%で30年ローン組んでる人とかもうね・・・よく成功者として実名出せるなって思いますわ。最近某銀行で借りた人が焦げ付き始めてるという噂をちょくちょく聞きますわ。

銀行は相手が破産してもどうでもいいから良いんだけどそれを真似た個人がね・・・資本主義って怖いね。maxedoutって映画が面白いですよ資本主義をよく表してて。

Re: タイトルなし

> フルローンは非常に危険ですね。
> 不動産投資もそろそろ週末に向かっていますね。。。

じゅんさんこんにちは!

融資が厳しくなって来たという声を聞くようになりましたので
そろそろピークアウトしそうな予感がします。


Re: やはり

> アパートは『いつもニコニコ現金払いに限る』と思ってますが、ああ言うハイレバで勝負している人達を見ると、いつも羨ましく思います。( ´ ▽ ` )ノ

1Rと地方木造一棟さんこんにちは!

ハイレバのリスクをわかっている人ならいいのですが、ただ融資が付くと言う
理由で買っている人を見ると恐いですね!!

Re: 吉川先生おはようございます

> クローズアップ現代+のサイト見ました。金融機関に問題ありという結論ですね。私としては、誰かにこう言われたから決めた、ではなく自分でよく考えて進めていくしかないですね。あと、助言を求める相手を間違えないことですね。感度と知識を研ぎ澄ませていきます。

ミタニさんこんにちは!

ある程度不動産のことを勉強して知識武装していないと専門家に簡単に騙されて
しまうと思います。

Re: タイトルなし

> 見ましたわ
>
> 感想は
>
> 前科者の堀江がNHKに出ていたのが以外
> 優木まおみはいらなかった 主婦とか素人目線アピール要員?
>
> 空中族はそのうち転売に失敗して消える デイトレーダー並みに消えると思う。個人が短期で何回もうまく転がして転売して譲渡益を含めて長期で利益がそれほど出ているとはどうしても思えないね。
>
> あのアパート夫婦は経済的に破綻すると思う。
>
> 金利0.65%で引くコツがあれば知りたいね。再現可能なのか?特殊な状況下だからであろうか?あの金利は凄いと思う。大手の兆単位の売上の法人の転換社債型新株予約権付社債の引受金利より安いからね。個人であんな金利で引けるものなのであろうか?法人限定?ココが一番きになった。他にも1%以下で借りてる人がそれほどいるのだろうか?興味は尽きない・・・・
>
> 金利が1%超えたローンは資本の蓄積がなきゃギャンブルでしかないと思う。不動産投資本として成功側で書いてる人でも あ この人そのうち消えるな って人がかなり多いからね。金利3.65%で30年ローン組んでる人とかもうね・・・よく成功者として実名出せるなって思いますわ。最近某銀行で借りた人が焦げ付き始めてるという噂をちょくちょく聞きますわ。
>
> 銀行は相手が破産してもどうでもいいから良いんだけどそれを真似た個人がね・・・資本主義って怖いね。maxedoutって映画が面白いですよ資本主義をよく表してて。


85452さんこんにちは!

>前科者の堀江がNHKに出ていたのが以外

わたしもそう感じました。


空中族はたまたまピンポイントで上昇をとらえただけで運が良かっただけだと
思います。

> あのアパート夫婦は経済的に破綻すると思う。

私もそう感じました。


1%以下の金利はそんなに珍しくないと思います。政策公庫は0.81%とか
ありますし、個人でも法人でも内容のいい方は1%以下で借りている方が
今は結構おいでになります。


銀行も家賃保証が切れたら返済不能に陥るのをわかっていて貸しているのが
恐いですね!

返信ありがとうございます。


金利の部分大変勉強になりました。

またお邪魔させていただきます。

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