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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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新築アパートラッシュ

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9月30日の日本経済新聞に「空室率悪化泣くオーナー」という

不動産投資をしている方にとっては超気になる見出しが大きく

掲載されていました。



記事を引用させていただくと

人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の

相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追

い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。


家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、

需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。

目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。 引用終わり



記事で紹介されていた例は満室時表面利回り7.3%。そこから

管理費などを差し引かれるとオーナーの手取りはさらに減ります・・・。

アパートメーカーの売りは35年一括借り上げ制度があるから安心

ということですが、この一括借り上げ制度の仕組みを良く理解して

いないために、泣いているオーナーが続出しています。



新築時の家賃が、35年間永久に保証されるのならこんな問題は

発生しない訳ですが、大手メーカーは普通借家でオーナーから借り

上げています。

これって皆さんご存知の通り、借り上げ家賃が世間相場と乖離した

場合は当然のごとく借主側に家賃減額請求権があります。ですから

空室が増えたり、周囲の家賃相場が下落した場合はいつでも減額

できることを知らないからこんな悲劇が起きてしまいます。



新聞記事にはこんな提案で業績を拡大しているアパートメーカー

2社の実名も書かれていましたので、トラブルが増えているので

はないでしょうか?



ということで、一括借り上げやサブリースは、他人に大事な財布を

預けるようなものです。不動産賃貸業をやるということは経営者に

なると言うことですから財布は自身で管理しないといくら抜かれて

いても仕方ないと思います。



さて今日のランニングクラブ練習会ですが、3週続けて30度という

過酷な状況で30㌔走にチャレンジして来ました。いっしょにwizさん

も走ってくれてみんなで何とか頑張ることができました。

今日は他のグループも30㌔走やっていてコースは最初かなりの

混雑でした。これで3週続けて30㌔走頑張りました・・・。

最後の写真は真新しいシューズを履いて走っている姿をwizさんが

撮ってくれましたw。

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コメント

はじめまして。
いつも吉川先生のブログを楽しく拝見させていただいております。
自分は、婦中町に築10年の2階建てアパートを所有しています。

富山市も新しいアパートがひっきりなしに建っているせいか、自分の物件は空室がでると、なかなか次が決まりません。

そんな中、最近婦中町のケーブルテレビ会社より、脅しのような電話がありました。

以前、吉川先生がブログに書いていらっしゃったので、それを参考に自分も無視していましたが、無視し続け、本当に切られてしまうと、入居者に迷惑をかけてしまいます。

知り合いは、入居者に払ってもらうことにしたと言っていたのですが、自分はそんな事をしたくはありません。

そもそも経営を悪化させた会社の責任なのに、話がおかしいのではないでしょうか。

吉川先生は、集団訴訟もお考えだったかと思いますが、今もそのお気持ちは変わらないのでしょうか?

宜しければ、是非参考に教えていただきたいです。



Re: タイトルなし

> はじめまして。
> いつも吉川先生のブログを楽しく拝見させていただいております。
> 自分は、婦中町に築10年の2階建てアパートを所有しています。
>
> 富山市も新しいアパートがひっきりなしに建っているせいか、自分の物件は空室がでると、なかなか次が決まりません。
>
> そんな中、最近婦中町のケーブルテレビ会社より、脅しのような電話がありました。
>
> 以前、吉川先生がブログに書いていらっしゃったので、それを参考に自分も無視していましたが、無視し続け、本当に切られてしまうと、入居者に迷惑をかけてしまいます。
>
> 知り合いは、入居者に払ってもらうことにしたと言っていたのですが、自分はそんな事をしたくはありません。
>
> そもそも経営を悪化させた会社の責任なのに、話がおかしいのではないでしょうか。
>
> 吉川先生は、集団訴訟もお考えだったかと思いますが、今もそのお気持ちは変わらないのでしょうか?
>
> 宜しければ、是非参考に教えていただきたいです。

たこ助さんこんにちは!

まずは、監督官庁である総務省北陸に電話でこんなこと言われて脅されていると相談してみて下さい。
本当に切られると入居者さんに迷惑がかかりますので、同時にアンテナ設置工事の見積もりも
取られたらいいと思います。

私の知り合いも、現在総務省に苦情を申し立てしていて調べて回答しますと
言われています。まずは監督官庁に相談してみることではないでしょうか?

不動産の立地と自助努力、これが主な差別化になっていくんでしょうね。とりあえず、家賃保証はないですね。

吉川先生

ご教授いただき、誠にありがとうございます。
まずは相談、それから見積りですね。
場合によっては、アンテナ設置も仕方がないのかもしれませんね。

色々話を聞くと、CATVは入っていた方が良いと聞くので、CATV維持で進めて行こうと思っておりました。

こういった行動をした事がないのですが、集団署名などは効力があるのですかね?



Re: タイトルなし

> 不動産の立地と自助努力、これが主な差別化になっていくんでしょうね。とりあえず、家賃保証はないですね。

じゅんさんこんにちは!

おっしゃる通り、立地や間取りや設備などの差別化とあとは経営努力だと
思います。他人任せで商売して成功するはずがありませんよね・・・。

Re: タイトルなし

> 吉川先生
>
> ご教授いただき、誠にありがとうございます。
> まずは相談、それから見積りですね。
> 場合によっては、アンテナ設置も仕方がないのかもしれませんね。
>
> 色々話を聞くと、CATVは入っていた方が良いと聞くので、CATV維持で進めて行こうと思っておりました。
>
> こういった行動をした事がないのですが、集団署名などは効力があるのですかね?

たこ助さん

当初ケーブル側は加入料5万円、引き込み工事料25000円で地デジ化後も
ケーブルTVに加入すれば地デジ放送は無料で視聴できます。と言って営業を
していました。
加入者は当然無料だと言われたからケーブルTV加入を選択したわけです。
我々からすれば騙された訳でそのあたりのことを監督官庁に訴えれば宜しい
のではないかと察します。



もうすぐマラソン大会ですね。
私もがんばりたいところですが、
最近は月100Km程度しか走れていません。
今年はのんびり走りたいと思っています。
北陸(今回は金沢ですが)久しぶりで、楽しみです。
昨日は、長野の自転車レースのボランティアして来ました。
すごい高低差で、こんなところ何好き好んで自転車乗るんだろう
と思ってしまいましたが(山の中を115Kmも走るのですよ)
マラソンもしない人から見たら、同じようかもしれませんね。

Re: タイトルなし

> もうすぐマラソン大会ですね。
> 私もがんばりたいところですが、
> 最近は月100Km程度しか走れていません。
> 今年はのんびり走りたいと思っています。
> 北陸(今回は金沢ですが)久しぶりで、楽しみです。
> 昨日は、長野の自転車レースのボランティアして来ました。
> すごい高低差で、こんなところ何好き好んで自転車乗るんだろう
> と思ってしまいましたが(山の中を115Kmも走るのですよ)
> マラソンもしない人から見たら、同じようかもしれませんね。


ドーグパパさんお久しぶりです!!

自転車レースのボランティアお疲れ様です。
今回は金沢マラソンに参加されるんですね!
お互い楽しんで走りましょう!!



3週続けて30キロ!

3週続けて30キロとは凄すぎます!
私も昨日同じ場所で30キロ走りましたが、人が多すぎて吉川さんをお見かけすることができませんでした。
富山マラソンまで1ヶ月もありませんので、あともう少しがんばらねばなりませんね。

Re: 3週続けて30キロ!

> 3週続けて30キロとは凄すぎます!
> 私も昨日同じ場所で30キロ走りましたが、人が多すぎて吉川さんをお見かけすることができませんでした。
> 富山マラソンまで1ヶ月もありませんので、あともう少しがんばらねばなりませんね。

かめさんこんにちは!

確かに昨日はすごい人でしたよね!
私よりかなり走っている人がクラブ内にはたくさんいるのでまだ距離が
足りないと思ってます。
走り過ぎると故障するので今月は徐々に落として行こうと思ってます。

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