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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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電話したら海外コール音・・・

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サンデー毎日なツナさんに銀行の融資情報を聞きたくて電話した

ところ何やら普通と違うコール音・・・。海外だと気づいてすぐに切

ったところショートメールが返って来ました。またバンコクにいるそう

です。皆さんサンデー毎日を楽しんでますねぇ~。



わたくし、最近本業がにわかに忙しくて海外旅行は当分行けそうに

ありません。今日も新築アパートの銀行提出用収支採算計画書を

作成していたのですが、返済期間を25年に伸ばして、金利も思いっ

きり低くしたのに手残りが年間120万円ほどしか残りません。10戸

のアパートなのでそんな訳ありません・・・。



自分の感覚ではもっと残るはずです。明日朝一番で銀行に持って

行く約束をしたためプリントアウトして眺めていたら、間違いに気付

きました。空室率を2年目から30年目まで20%に設定していました。

これじゃあキャッシュフローが少なくなってしまいます。



前回資料作成したときに銀行担当者さんから入居率80%に設定

したものも作成する様に言われたのですが、うっかり設定条件を変

えないで上書きしていました。

銀行でも実際にストレスをかけて見てどの程度まで空室率が上昇

しても大丈夫なのかシミュレーションするそうです。



今回も実績に近い数字で作成したものと入居率80%のものと両方

持って行くことにします。

場所にも間取りにもよりますが、新築の場合5年目まではほぼ100

%、6年目~10年目までは95%~98%ぐらいの入居率は維持でき

ると思います。



今回の案件は投資総額に対して自己資金5%の案件なのですが、

これ通ったらすごいですよね!!

この銀行今までは最低でも2割程度自己資金ないと通りませんでし

たから・・・。



もう一人、別の地銀にフルローンで申し込みされている方がおいで

になるのですが、これ通ったらきっと不動産バブル再来でしょうか??

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