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Author:吉川　英一

　　転職歴５回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 ２００１年８月よりアパート経営を開始し現在アパートは８棟５０室所有。 ２００６年２月よりリタイア生活を満喫中！現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。
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吉川英一オフィシャルブログ−低位株・不動産投資
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投資におけるリスク管理

実は最近立て続けに家が売却されるかも知れないので

どうすればいいか？という相談を受けた。

１件は、自宅が競売にかけられる予定だが何とかそのまま

住み続けたいという・・・。所詮無理な相談だと思うが、落札者に

頼み込んで家賃を払うのでこのまま住まわせて欲しいとお願い

するしかない・・・。余程お人好しでもない限りｏｋとは言わないだろう。

とことん居座ってみたところで強制執行されるのが落ちである。


落札した側は、転売が目的か自分たちが住むことが目的だろうから

占有者においそれと「はいいいですよ！」とは言わないはずだ。

仮に賃貸用として落札した場合でも、元の占有者は追い出すべきで

ある。


もう１件は身内の連帯保証人になったケースである。たとえ親兄弟

でも私はできることなら連帯保証人にだけはなるもんじゃないと思って

いる。他人がした借金でもいざとなったら自分が優先して弁済しなければ

ならない、こんな不条理なことがあっていいものだろうか？

印鑑を押した瞬間私がいつでも代わって返済しますよ！ということだ。

貸した方は取りやすい方からとればいいのでこんな楽なことはない・・・。

できれぱ連帯保証人は無しで借りたいものである。


もう一つ投資におけるリスクは金利である。もちろん高い金利で

借りないことは言うまでもないが、元金均等返済で借りるべきである。

とくに不動産投資に置いては、元金の返済は損金とならないため

元利金等返済にすると後半金利が減って、減価償却も減って、

利益が出ると同時に元金の返済が一方で急増してくる。

へたをすると、手元にお金が残らないため税金を払えないという

事態に陥りかねないのである。これが恐怖のデッドクロスだ・・・。


もう一つは自己資本比率をいかに厚くするかということが重要だ・・・。

投資にはレバレッジが付きものだが、借金の比率が高ければ

どんな商売でもリスクは高くなるものである。

特に不景気になってきたときは、自己資本比率を厚くして

返済比率を下げることでリスクを軽減することが可能だと思う。

やはり、銀行が言うように自己資金は３割ぐらい入れたほうが経営は

まちがいなく安定する。







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