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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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5年でリタイアするには・・・

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不動産投資で5年でリタイアした方を見ていると、ほぼ毎年物

件を取得されています。自分もそうでしたが、まず1棟目を取得

すると減価償却などを含めた初年度経費が大きい為、給与か

ら源泉徴収されていた税金はほぼまるまる還付になります。



へたをすると赤字になるため、青色申告をすれば3年間損失が

繰り越せます。もちろん翌年の住民税も極端に安くなりますし、

お子さんが保育園に行っている家庭では保育料までが安くなり

ます。これってかなり大きいです。



確かに1棟目で貯めていた自己資金をすべて使い果たすと次

に物件を取得するまでまた何年も自己資金を貯めなければなら

なくなるのでは?という不安はありますが減価償却相当分と源泉

税還付、住民税の減額、敷金の移管分などのお金が手元に残り

ます。



私の場合も2棟目の取得は1棟目取得の2年後になってしまいま

したが、その後は2棟から入って来る家賃がありましたので毎年

物件を取得することができました。

銀行も最初の1棟目は十分な自己資金を求めますが、その後は

諸費用のみや、500万円程度の自己資金で融資が付くケースも

あります。



3棟目からは2棟から入って来るキャッシュフロー+サラリーマン

所得という構図が出来上がり安定収入が2本に増えますので銀行

の信用度もアップします。最初の1棟目2棟目まで大変ですが後は

比較的スムーズに増やせると思います。3棟目からは急に加速す

るイメージかと思います。



もちろん、運営経費の見直しや空室を早く埋める努力は常に欠か

せないですし、通帳に振り込まれた家賃は手を付けないようにし

ないと5年という目標はクリアできないと思います。



さて今日の東京市場ですが、ECBドラギ総裁が会見で現在の見

通しに基づくと追加利下げは見込まないと発言したことからヨーロ

ッパ市場で株価が下落したためギャップダウンで始まりましたw。

安ところで-276円まで突っ込みましたが、しぶとい買いが断続的

に入って一時17000円を回復する場面もありました。



2月末からの海外勢の売りに対して信託銀行からの買いが継続し

て入っており、GPIFの買ではないかと言われています。株価下落

で2兆円の買い余力が生じたとのこともあり年度末に向けてまだ

買は続くのではないでしょうか?

引き続き銀行株や証券、不動産に注目したいと思います。西日本

シティ銀行すごかったですね♪






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コメント

「減価償却相当分と源泉税還付、住民税の減額、敷金の移管分などのお金が手元に残」って「あれ?不動産投資って儲かるじゃん!」と思って油断していると痛い目にあいますね(^^;)

ありがとうございます

吉川様

私のために書いていただいたかのようで、恐縮です、ありがとうございます。
思っているよりもいろいろ実入りがあるということなんですね。

それにしても年200万で少ないんですか?
自己資本1000万入れて200万なら20%で回っていて、かなりのものかと思っていたんですが…。
今は都心だと、物件実質利回り5%、自己資本投下回収率10%ぐらいと聞いていたもので。

Re: タイトルなし

> 「減価償却相当分と源泉税還付、住民税の減額、敷金の移管分などのお金が手元に残」って「あれ?不動産投資って儲かるじゃん!」と思って油断していると痛い目にあいますね(^^;)

片貝川さんこんにちは!

確かに物件を毎年取得し続けると所得税、住民税も戻って来るし、敷金も移管
されますがこれを調子にのって使ってしまうと大変なことになります。物件取得を
止めた途端に付けをドカーンと払わされますので・・・。
しばらくは生活レベルを上げないことと、貯金をつづけることだと思います。

Re: ありがとうございます

> 吉川様
>
> 私のために書いていただいたかのようで、恐縮です、ありがとうございます。
> 思っているよりもいろいろ実入りがあるということなんですね。
>
> それにしても年200万で少ないんですか?
> 自己資本1000万入れて200万なら20%で回っていて、かなりのものかと思っていたんですが…。
> 今は都心だと、物件実質利回り5%、自己資本投下回収率10%ぐらいと聞いていたもので。

確かに地域によって利回りは随分開きがありますのでどこでやるかは重要だと思います。
最初はリスクをとって中古の高利回りを取得し、安定してから立地の良い場所や新築に
資産を組み替えて行くのがいいではないかと思います。

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