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Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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基本は貯金・・・

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自分が働き始めた頃大学の教授や周りの大人から言われたの

は、人生何があるかわからないからとにかく1年分の年収を早く

貯金しなさいと言うことです。それに従ってかなりの節約生活をし、

3年で300万円以上を貯金しました。



後にこの資金はすべて結婚資金に消えてしまい、また一からの

スタートになってしまいましたが、節約してまとまったお金を貯め

ることが出来るかどうかは不動産投資で成功できるかどうかに

通じるものがあると思います。



不動産投資では、最初の1棟目を取得するのが最もハードルが

高いとよく言われますが、これは自己資金が少ない人が多いため

融資が付かないという事情があります。

銀行から融資してもらえる金額が少ない為、差額を自己資金で埋

めることができません。



私も最初の頃は会社の提携しているスピードローンで足りない分

を補てんしたり、親から借金をして金銭消費貸借契約書を作成し、

親の口座に毎月元金と利息を振り込んでいました。

どうしてもあと300万円足りないとかいうときはチャンスを逃がす

のはもったいないので多少無理してもつかみに行くしかありませ

ん・・・。



不動産業者をやっているといろんな方から物件購入等の相談を

受けるため、自己資金がいくらぐらいあるかについてもお聞きす

る機会が多いのですが、年収が高いからと言って必ずしも自己

資金が多いわけではありません・・・。むしろ年収の低い方のほう

がしっかり自己資金を貯めておられるケースが多いのです。



私の周りの投資家さんを見ていても20代で自己資金を500万

とか1000万貯めたという方の方が物件を取得していくスピードが

格段に速いです。年収は300万円台でも無駄遣いせずきちんと

貯める習慣が身に付いているのだと思います。



不思議と年収1000万円以上のサラリーマンとしては勝ち組と言わ

れている方の方が自己資金が少ないケースを目にします。おそらく

収入が高い為に生活レベルも高いのだと察します。

不動産投資では属性の高い方が有利だとされていますが、ちゃんと

計画的に貯金できる人の方がもっと有利なのではないかと思います。



さて今日の東京市場ですが、原油価格が38ドルまで上昇したことや

為替が円安方向に進んだことで買い方有利の展開となりました。売

られていた主力銘柄やメガバンクなどが買い戻されて、売り方の売

り崩しを阻止した形になりました。



3日続落して25日線を割りかけていたのですが、そう簡単にはいか

なかったようです。これで再度買方有利となったのですがECB理事

会がショボイ結果にならないことを祈りたいと思います。


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コメント

勤倹貯蓄

吉川さん、こんばんは!
雪だるまの芯を作るのはとても大事ですね。
私もしっかり節約してお金を貯めて増やしたいと思います。
少しゆるんでいたので、刺激になりました!
ありがとうございます(^^)

サラリーマン卒業

いつも楽しく拝読させていただいています。
これから不動産投資を始めるのですが、よくわからいことがあります。よければ参考に教えていただけますでしょうか。

不動産投資をはじめると加速度的に資産が増える。という話はよく聞きます。吉川さんも5年ぐらいでサラリーマンの収入は越えてしまうと書かれていたかと思います。

ですが、たとえば自己資金がなんとか1000万あって最初の一棟目を買ったとします。オーバーローンでもない限りこれで現金資産はほぼゼロです。翌年、がんばって給与所得をためてもせいぜい100万程度、不動産キャッシュフローもよくて200万円ぐらいでしょうか?これでは2棟目3棟目を買うには相当時間がかかってしまって、サラリーマンの収入越えはそうそうできることではないような気がしています。
とにかく早くサラリーマンを卒業したいのはやまやまなのですが。

始めてみればわかるカラクリのようなものがあるのでしょうか?
最近は地価も高騰していて、尚更厳しいように思っているのですが。

Re: 勤倹貯蓄

> 吉川さん、こんばんは!
> 雪だるまの芯を作るのはとても大事ですね。
> 私もしっかり節約してお金を貯めて増やしたいと思います。
> 少しゆるんでいたので、刺激になりました!
> ありがとうございます(^^)

つよぽんさんこんにちは!

見ているとお金持ちほど節約している方が多いですよね!!
つよぽんさんの場合はもっと使わないとダメなんじゃないでしょうか?(笑)

Re: サラリーマン卒業

> いつも楽しく拝読させていただいています。
> これから不動産投資を始めるのですが、よくわからいことがあります。よければ参考に教えていただけますでしょうか。
>
> 不動産投資をはじめると加速度的に資産が増える。という話はよく聞きます。吉川さんも5年ぐらいでサラリーマンの収入は越えてしまうと書かれていたかと思います。
>
> ですが、たとえば自己資金がなんとか1000万あって最初の一棟目を買ったとします。オーバーローンでもない限りこれで現金資産はほぼゼロです。翌年、がんばって給与所得をためてもせいぜい100万程度、不動産キャッシュフローもよくて200万円ぐらいでしょうか?これでは2棟目3棟目を買うには相当時間がかかってしまって、サラリーマンの収入越えはそうそうできることではないような気がしています。
> とにかく早くサラリーマンを卒業したいのはやまやまなのですが。
>
> 始めてみればわかるカラクリのようなものがあるのでしょうか?
> 最近は地価も高騰していて、尚更厳しいように思っているのですが。


こんにちは!

> 始めてみればわかるカラクリのようなものがあるのでしょうか?

すごくいい質問をしていただきましてありがとうございます。
不動産投資では減価償却が大きいことや金利など経費化できる部分が
増えるため、単純に収入から返済額を差し引くより残るお金は多くなります。
特に中古の木造アパートの場合は減価償却が大きい為効果絶大です。
もちろん減価償却を最大にするためにあえて、建物と設備を分けて償却することが重要ですが・・・。




サラリーマン卒業

お返事ありがとうございます。
こういう場所であまりクドくお聞きするのは申し訳ないのですが、
減価償却や利子費用というのは、結局、支払うべき税金を安くするもので、税引き前のキュッシュフローには直接影響がないような気がしているのですが、私は何か考え違いをしているのでしょうか?
始めてみればわかるのでしょうが。

すいませんクドクドと。

Re: サラリーマン卒業

> お返事ありがとうございます。
> こういう場所であまりクドくお聞きするのは申し訳ないのですが、
> 減価償却や利子費用というのは、結局、支払うべき税金を安くするもので、税引き前のキュッシュフローには直接影響がないような気がしているのですが、私は何か考え違いをしているのでしょうか?
> 始めてみればわかるのでしょうが。
>
> すいませんクドクドと。

すみません・・・確かに税引き前キャッシュを最大限残すためには実際に支出を伴わない
減価償却は有効ですが、まずはキャッシュフローの太い物件や利回りのいいものを買うしか
無いですよね!!
1棟買って200万は少ないとは思いますが・・・。

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