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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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新築低利回りって本当にいいの?

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私の地元富山では新築売り物件は、9%~ぐらいから売られて

いますが、10%を超える物件は余程土地の安い田舎に行かな

いとありません。新築は利回りが低くても10年程度は安心して

運営できます。



新築プレミアムで入れている物件は別として、家賃は10年程度は

下落しません。修繕費も余程運が悪くない限り皆無に近いです。

家賃が高くて敷金もしっかりとっているため変な入居者も入って来

ません。



たとえ利回りが10 %切れていても1年経過すれば、200~300万円

ほどのキャシュフローと減価償却費相当額分安く買ったようなもの

です。

築1年の物件を10%で買ったと考えれば、たとえ利回りが9%台でも

新築なら十分買えるのではないでしょうか?



現在富山では、築20年~30年の物件がRCなら12%程度で売れて

行くわけですが20~30年家賃を吸い尽くした物件を12%で買うより

9%超の新築物件を買う方がかなり安全な投資だと思います・・・。

もちろん土地代程度の自己資金を入れることが前提となりますが。



表面利回りだけに気を取られているといつまでたっても買えないと

いうことになってしまいます。

年間に手取りキャッシュと減価償却費相当額がいくら残るか?これが

重要だと思います。物件価格が下落するのを待つのも投資の王道

だと思いますが、インカムゲインを積み上げていく長期投資では実

は早く始めることの方が重要だと思います。
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コメント

確実さも大切なのですね

吉川さんこんばんは!毎度コメント失礼します。利回りだけでなく安定して回していくことが大事なのですね。参考にさせていただきます。

新築で家賃を高く上げて利回りを高くみせているのか?それとも、家賃がむしろ低めで保守的に見積もられているにも関わらず、利回りが高いのとでは大分状況違ってきますよね。

Re: 確実さも大切なのですね

> 吉川さんこんばんは!毎度コメント失礼します。利回りだけでなく安定して回していくことが大事なのですね。参考にさせていただきます。

きっきさんこんにちは!

新築は修繕費がかからないことや空室損失が少ないため運営費が低くなります。
新築で10年回したら投資金額はほぼ回収できるのではないでしょうか?

Re: タイトルなし

> 新築で家賃を高く上げて利回りを高くみせているのか?それとも、家賃がむしろ低めで保守的に見積もられているにも関わらず、利回りが高いのとでは大分状況違ってきますよね。

じゅんさんこんにちは!

おっしゃる通り高い家賃で入れて利回りを高く見せているケースもありますので
家賃相場を知ることはすごく重要です。リーシング業者さんにさ2回転目や3回転目も
同じ家賃で入るかヒヤリングすればすぐにわかると思います。

まったく同感です

吉川さん、今なら場所さえ間違えなければ木造9%は充分アリですね。オイラも隣町で昨年建てましたが減価償却とランニングコストが低いことでペイしています。 今年は富山で遊びたいです。

Re: まったく同感です

> 吉川さん、今なら場所さえ間違えなければ木造9%は充分アリですね。オイラも隣町で昨年建てましたが減価償却とランニングコストが低いことでペイしています。 今年は富山で遊びたいです。

極東船長さんおひさしぶりです!!

コラム楽しみにしております。
私の地元では土地から買って自分でやればまだ10%以上で回せます。細く長くゆっくり
と利益を積み上げていくのが不動産投資だと思っています。

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