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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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中古物件価格がまだ高止まりしているため手っ取り早く新築

一棟売りを買っているサラリーマンもいるようですが、表面利

回り6〜7%の物件をフルローンで買って回せるわけがないと

思います。



一棟だけでは年間収益が40万円~60万円程度しか残らない

ため早期に2棟目や3棟目を買うことになるのですが、手残り

が少ない物件ばかり3棟持ったところで、決してリスクは低下し

ません。



むしろ3棟も買えば、借り入れは2億円程に膨らみますので、

リスクだけ増やしているようなものです。バブルの頃フルロー

ンで私も区分マンションを買いましたが、ほとんど手出し無し

で買えるからと言って、3戸とか4戸買った先輩方はその後

どうなったかを思い出すと恐ろしいです。



新築1棟売りをやっている業者さんは、新築プレミアム家賃

で入れて、返済期間を思いっきり長くしてキャッシュフローが

出るようにしているところが多いと思うのですが、これに乗って

しまうと大変です。

新築でも土地代または、3割程度の自己資金を入れるとかな

りリスクは低下します。



そんなに自己資金はないよ!! という方はもう少し準備期間が

必要なのだと思います。

もしくは違う方法を考える必要があると思います。



ということで、昨日からもう年末年始のお休みに入っていると

言う方も多いようですが、私も明日から東京に行く予定です。

妻は今日福山雅治のコンサートがあると言うことで一足先に

行っちゃいました。今日は一人で富山の夜を楽しみたいと思い

ます。(笑)

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コメント

まずはスモールビジネスで

こんばんは、南砺市の金谷隆儀です。久しぶりに投稿します。
富山県内でもサラリーマン大家志望者たちが新築1棟売りのアパートを購入(元利均等払い30万年ローン)しているのでしょうか? 未だにアパート経営でサラリーマンをリタイヤしたいと願望する方々がいるのでしょうか? 
金谷隆儀の見解では、まずはスモールビジネスで小金を稼いで、流動性の高いREITを買ったほうが良いと思うのですが?

Re: まずはスモールビジネスで

> こんばんは、南砺市の金谷隆儀です。久しぶりに投稿します。
> 富山県内でもサラリーマン大家志望者たちが新築1棟売りのアパートを購入(元利均等払い30万年ローン)しているのでしょうか? 未だにアパート経営でサラリーマンをリタイヤしたいと願望する方々がいるのでしょうか? 
> 金谷隆儀の見解では、まずはスモールビジネスで小金を稼いで、流動性の高いREITを買ったほうが良いと思うのですが?

金谷さんお久しぶりです。

富山では新築をやる場合土地代又は3割程度のキャッシュを入れないとローンが
通りません。利回りは10%程度出ますので20年で借りてもキャッシュフローは
充分出ます。
スモールビジネスで小金をかせぐというのはすごく大切だと思います。

12月8日の吉川先生の記事で政策金融公庫でフルローンで購入した方は、5000万で15年ですよね。これで廻るのでしょうか?

吉川さん今晩は!少しアドバイスを頂けたらと思います。
自分も今月、新築アパートをフルローンにて購入しました。自分は元々少ない自己資金を少しでも手元に残したいので、価格を上乗せしてもらい融資を引きました。条件通り買えたのはいいのですが、不動産屋は青色申告をすると銀行に見せた時に、上乗せがバレてしまうから白色申告にしてくれと言います。
次の融資や借り換えをお願いする時も、何か不安になってしまいました。何かいい情報や方法などあったら教えて下さい。
よろしくお願い致します!

田畑

Re: タイトルなし

> 12月8日の吉川先生の記事で政策金融公庫でフルローンで購入した方は、5000万で15年ですよね。これで廻るのでしょうか?

通りすがりさんこんにちは!

5200万円のフルローンなのですが、金利が1.25%であることと利回りが
15%超えのため充分回ります。月65万円の収入に対し、返済は317千円
なので余裕です。

Re: タイトルなし

> 吉川さん今晩は!少しアドバイスを頂けたらと思います。
> 自分も今月、新築アパートをフルローンにて購入しました。自分は元々少ない自己資金を少しでも手元に残したいので、価格を上乗せしてもらい融資を引きました。条件通り買えたのはいいのですが、不動産屋は青色申告をすると銀行に見せた時に、上乗せがバレてしまうから白色申告にしてくれと言います。
> 次の融資や借り換えをお願いする時も、何か不安になってしまいました。何かいい情報や方法などあったら教えて下さい。
> よろしくお願い致します!
>
> 田畑

田畑さんこんにちは!

白色申告でも償却資産の一覧表は添付して申告しますので、銀行から
提出を求められると思います。
差額が大きいとつじつまを合わせるのは大変だと思います。仮に上乗せした
額で償却すると税務調査が入った際に実際のお金の流れを見ますのですぐに
ばれてしまいます。
知らないふりして実際の金額で償却資産計上しておくしかないのではないかと
思います。私の知る限り実際には銀行からおとがめ無しのケースが多いです。


こんにちは!

吉川先生に憧れて、未だにアパートで卒サラ出来ると信じてます。搾取だらけのreitなんて買いません。実物不動産で実効税率20%に抑えられるならば、配当税率のメリット以外何の魅力の無いreitを買う意味が見出せません( ´ ▽ ` )ノ

Re: こんにちは!

> 吉川先生に憧れて、未だにアパートで卒サラ出来ると信じてます。搾取だらけのreitなんて買いません。実物不動産で実効税率20%に抑えられるならば、配当税率のメリット以外何の魅力の無いreitを買う意味が見出せません( ´ ▽ ` )ノ

1Rと地方木造一棟さんこんにちは!

手取り10%とかのreitがあれば私も投資すると思いますが、現物の不動産を
自分で運用する方が断然有利だと思います。私の周りでも卒サラする方が徐々に
増えて来ましたw。リーチのかかっている方も何人かおいでになります。
無理さえしなければ、安全確実な投資法だと思います。

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