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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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分譲マンション用地

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ここのところ分譲マンション用地をさがし回っているのですが、

それなりの広さがあって高い建物が建つ場所がありません。

富山市も京都市のように景観条例を制定して高さを制限して

いますので、7階建て以上のものは建てられなくなってしまい

ました。6階までが限界です。



そこでマンション業者さんは市街地再開発事業の制度を使っ

て国、県、市から補助金をもらい行政とタイアップすることにより

高さ制限を緩和して高層マンションを建築しているようです。



市街地再開発事業は複数の権利者の意見や希望を調整する

のにやたら時間がかかってしまい竣工時期が見通しにくいのが

問題ですが、設計費やコンサル費用などを補助金で賄えること

や譲渡所得など税金の優遇もあります。関係権利者が少なくて

話がまとまりやすい地区は利用する価値があると思います。



市街地再開発促進区域に指定されると、高い建物を建てたい

場合は高度利用地区の指定を行います。これによって建築物

の容積率の最高・最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積

の最低限度などが定められ土地の高度利用を図らないといけ

なくなります。逆に容積率の低い階層の低い建物が建てられ

なくなります。



この制度を利用すると容積率の割り増しができますので超うら

やましい制度ですよね!市街地で権利者が早くまとまりそうな

場所は是非この制度を利用して欲しいと思います。土地や借地

権と再開発ビルの床が等価交換でもらえますので新しいマンシ

ョンやビルの床が手出し無して手に入ります・・・。



このほかにも、「総合設計制度」という制度を利用すれば有効

空地を確保することを条件に容積や斜線制限や高さ制限が緩和

されます。特定行政庁や都市計画審議会等に働きかけることに

より高い建物を建てることが可能になる可能性はあるのですが、

当然時間と労力はかかると思います。



建築指導課に相談に行ってダメと言われたときは簡単にあきらめ

ないで何かいい方法はないでしょうか?とお伺いたてるようにする

とこの方法だったら可能ですというアドバイスをいただけるかも知れ

ません。行政だってできるだけ大きな建物を建てて固定資産税を

たくさん欲しいのが本音だと思います。
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