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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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自己資金3割の法則

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今まで中古アパートを買う場合でも土地から仕入れて新築を

やる場合でも自己資金は3割を目安にしてきました。

返済期間はできるだけ短くするようにして返済比率は満室時

賃料の40%~50%以下、返済方法はすべて元金均等で

お願いしています。



9年前に商工中金で借りた7000万円の金利が気になって

返済予定表を確認して見たのですが、現在1.9%で来年

3月に金利見直し予定でした。期間15年で借りていて現在

残債額は2819万円。

安い金利で借り換えできるかどうか他行に相談してみようと

思います。



最初の頃は毎月54万円前後返済していたのですが、最近は

金利返済分が減って来たため44万円/月の返済になりました。

元金均等返済は最初は大変ですが、10年近く経過すると随分

楽になりますね!



個人で持っていたアパートは新築も含めて既に4棟売却して

現在は1棟のみになりました。このアパートも実は法人に所有を

移そうかと考えたのですが、個人で売却した方が20%の分離

課税になって税金が安くなると思い直し、個人のままで所有する

ことにしました。法人に移したところで売却時期に合わせてうまく

赤字に出来なければ、法人の方が税金が多くなります・・・。



現在法人での所有は1棟12戸のみなので少し寂しい気がします。

そこで今回8戸新築して20戸になればちょっと余裕がでます。

借金もまた増えてしまいますが、いざとなったら資産を処分すれば

何とかなる額に留めておきたいと思います。わたくし意外と小心者

なのでこの歳で1億を超える借金だけはしたくないです。(笑)



不動産投資は自身のライフサイクルのなかで、資金需要に応じ

てコントロールが必要だと思います。家計の資金需要がMAXに

なると思われる子供が大学在学中にキャッシュフローを最大化し

卒業と同時に縮小する。売却時期もある程度想定して物件を取得

するのがいいと思います。サラ金も銀行もご利用は計画的に!!

といつも言い聞かせているのですが、いい物件を見ると欲しい欲

しい病が再発してしまいます。(笑)



さて、今日の東京市場ですが、米国雇用統計が予想に反して半減

となったことから為替が大幅な円高に振れ下落して始まった東京

市場ですが、いつもの様にすぐに切り返して下げ渋る展開でしたw。

日経平均は、下記チャートのとおり3日間25日線をキープして終え

ていますので日本株の底堅さが改めて確認された格好かと思います。


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