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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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無理して買うと・・・

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いろんな投資家さんの相談にのっていると、キャッシュフローが

あまり出ていなくて、ちょっと心配なケースを結構見かけます。

多分、物件を買うことだけが最優先になっていて、買った後の

シミュレーションが甘いように思います。



築15年以上の物件はこれからいろんなトラブルが発生します・・・。

だって、設備の法定耐用年数がそもそも15年なのですから給湯機

やエアコン、照明器具、ポンプ、換気扇等が順番に壊れて来ます。

他にも外壁や屋上等の大規模修繕が必要な時期にさしかかります。



家賃だって買ってから1戸あたり1万円下落したなんてケースは

ざらにあります。

敷礼ゼロでフリーレント1か月付けて広告料何か月も払っていたら

誰のための不動産投資なのかわかりません。



そもそも、自己資金を入れないでフルローンで12%程度の物件を

買うからキャッシュフローが出ないわけで、15%以下の物件は自己

資金2~3割入れて返済比率を半分以下にして買うべきだと思い

ます。



銀行さんが、属性がよければ簡単に貸してしまうのも問題だと思い

ますが、サラリーマン収入からの補てんも含め何とかして回収でき

ると判断した場合は簡単に稟議が通ってしまいます。

銀行担当者も支店長も結局は自分たち成績になればいいんです。



不動産投資をやる場合に自分がこだわって来たルールは、新築でも

中古でも返済比率を半分以下にすること・・・。

これさえ守っていれば、2階建てのアパートが半分水没しても大丈夫

なんです。



ということで今日の東京市場ですが、ニューヨークに連れ安して一時

154円安まで下落しましたが、25日線でリバウンドして引けは65円

安まで戻して何とか陽線で引けています。

WS000042_20140708183347908.jpg

今日も低位株や小型株に資金が回っていましたので、まだ市場は元気

なようです。大運や筑地魚市場、マミヤ、カネヨウなど今日も来てました

ので低位株の待ち伏せが引き続き有効かと思います。今日は低位の

建設を買いに行ったのですが、買えませんでしたw・・・。



デイトレは朝富士通を成り行きで売って2円抜き。野村を後場寄り買って

2円抜きでしたw。
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コメント

いつも楽しく拝見させていただいております。

返済比率は私も意識するのですが、なかなか行ける物件がありません(泣)
ちなみに、返済の仕方にもよると思いますが、元金均等と元利均等はどちらで考えられることが多いですか?
また、返済期間はできるだけ長くされますか?

Re: タイトルなし

> いつも楽しく拝見させていただいております。
>
> 返済比率は私も意識するのですが、なかなか行ける物件がありません(泣)
> ちなみに、返済の仕方にもよると思いますが、元金均等と元利均等はどちらで考えられることが多いですか?
> また、返済期間はできるだけ長くされますか?

ニシムラさんこんにちは!

借入は自分に厳しく、今まですべて元金均等返済です。
家賃の高いうちに多少無理しても多く返済すると後々楽です。
期間は木造ばかりなので15年~最長でも22年です。返済期間を長くしてキャッシュフローを
多くした方が安全だと思いますが、途中で繰り上げ返済しても違約金のない銀行で借りて
います。

返済比率

こんにちは!

返済比率50%って築古木造派には厳しいです。
イメージは①修繕含む運営費と税金40%②返済30%③手残り30%ってところでしょうか?

地方大型RCで返済比率50%を超える方って、チャレンジャーで尊敬します。

Re: 返済比率

> こんにちは!
>
> 返済比率50%って築古木造派には厳しいです。
> イメージは①修繕含む運営費と税金40%②返済30%③手残り30%ってところでしょうか?
>
> 地方大型RCで返済比率50%を超える方って、チャレンジャーで尊敬します。

安全率をどこまで見ておくかということなので、私は心配性なせいかいつも自己資金は
多目にいれます。

地方大型RCは勇気がないので買えません(笑)

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