不動産投資・アパート経営・低位株

2008.07.30 ニューヨーク２６６ドル高！

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ニューヨークの上昇と原油価格の下落、円安による買い安心感から

幅広い銘柄に買いがはいり、日経平均は＋２０８円高の１３３６７円

といい位置をキープしいてます。ここから７／２４日の１３６０３円を抜いて

くれれば、２番底からの上昇波動に入るものと思われます。

昨日ある方に私が書いた玉井商船と名村造船のグラフを見せてあげました。

投資歴はかなり長い方なのですが、こんなにはっきり天井と底が

わかるのであれば、売場と買い場を的確に捉えることができるのでは・・・と

驚いていらっしゃいました。

そして自分もぜひグラフを書いてぜひ１億円つくるぞ！と言うことで

思わず二人で意気投合して盛り上がっちゃいました・・・。

二人の目の前には捕らぬ狸の１億円が山のように積み上がって

いたのでした・・・。（笑）

本日はさすがに低位株も元気な銘柄が多かったようです・・・。

玉井＋９、オリコ＋１８、東洋証券＋２１、宇徳＋１４、水戸＋１９

トクヤマ＋２５、東京ラヂエタ＋１５　、低位ではないですが日本冶金＋１８

やオーエム＋６５円なども切り返したら上値は大きいのでは

ないでしょうか？もちろん名村にも期待しているのですがね！

銘柄を選ぶ際はまずはグラフを書いて過去の動きと現在底値近辺に

いるのかどうかをチェックすることをお薦めします。

市販のチャートやヤフーファイナンスのチャートでは本当にわかりづらい

ということがすごく良くわかりました・・・。

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2008.07.29 契約一時金

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先日不動産業者さんを回って新築案件の募集をお願いしていた際に

大手アパートメーカーさんの募集用チラシに契約一時金として家賃の

３ヶ月分の金額表示がされていた。

不動産業者さんの担当の方いわく、最近このメーカーさんは、保証金という

表現をやめて契約一時金という表示方法に変えられたんです・・・。

私・・・へぇ～どうしたんですかねぇ～？？

もともとは新築の場合、敷引き４ヶ月とか言ってまるまる４ヶ月分とかを

償却費として没収だったのにね！

裁判で敗訴したからですかねぇ～

業者さん・・・良くわかりませんが、その後保証金という言葉で同様に

入居者さんからもらっていたのですが・・・

最近は、敷金１ヶ月、契約一時金という表現で契約一時金は３ヶ月

ぐらいが多いですね！

この表記ですと、礼金ゼロでネット検索してもはじかれてしまうことは

ありませんし・・・。

私・・・頭いいっすねぇ～

そもそも原状回復の範囲について知っている入居者さんはなかなか

いないわけで、まだこの手法は通じるのでしょうが、そのうち室内清掃

代も全くもらえない時代がやってくるのではないでしょうか？

募集の際の広告料はだんだん上昇傾向ですし、家賃はだんだん

下落ペースが速くなってきましたし、そろそろ大家さんネットワークを

つくって防衛していかないとずるずると消耗戦に突入して行くのでは

ないでしょうか・・・？

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2008.07.28 王道の会会員の方をご案内・・・

リタイヤ生活

昨日は忙しくてブログを更新する暇がなかった・・・。楽しくお読みいただいて

いる読者のみなさんごめんなさい！ということで実は午前中は京都の

方と業者さん回りをし、３時から東京と千葉からお越しの王道の会会員の

お二人をポイントスクエアに案内していた。

ちょうど（株）さくらの新作２戸一の展示会をやっていたのでそれも見てもらった。

お二人ともすごく気に入った様子で、ずーっとテンションが上がりっぱなしの

様子だった。

とくにＬＤＫの足下に横長のＦＩＸ窓があったのには驚ろかれていた・・・。

リビングのテーブルに座るとちょうどいい具合に下からの灯りが差し込むのだ。

同じサイズの引き違い窓が、目線より少し高い位置にあるので明るさも

バッチリ確保できている。これもＨ田氏というデザイナーさんのにくい演出

なのである。彼にかかれば、コンロ持ち込みの一番安いキッチンも

超豪華に見せてしまうからほんとに魔術師のようである。

私はいつもＨ田マジックと呼んでいる・・・。

彼のすごいところは常に進化し続けているところである。今回の新作も収納や

カウンター洗面、トイレまわりが進化していた・・・。

次にスカイスクエアを案内した・・・。寝室のアクセントクロスがなかなかいいと

評判だった。松下電工のカウンター洗面も好評だった。隣の部屋とフルオープン

で使えるＬＤＫも好評だ。引き戸をすべて寄せて開放すると下の写真のように

１６畳のＬＤＫとして使える。

そして、お目当てのポイントスクエアを案内した・・・。２階に案内すると

またまたグレーチングバルコニーを眺めながらしばし釘付け状態で

いいなぁ～を連発！ぜひ東京でポイントスクエアを建てたいとのことだ・・・。

かっこいい街に建ててほしい・・・ポイントスクエアを東京に持っていけば

かなりの家賃設定ができるのではないだろうか？

ポイントスクエア見学のあとは、３人で深夜まで新築に関する図面

舞踏会を開いて大いに盛り上がった・・・。王道の会の会員さんはなかなか

熱心な方が多いようだ・・・。

今月中にポイントスクエアの図面集がようやく完成する見込みだ・・・。あとはＣＤ屋さんに

発注してパッケージを作成するだけだ。８月から売り出せると思っていたのだが

少し遅れる見込みだ・・・。お待ちいただいている皆さんには申し訳ないのですが

あとしばらく待ってほしい・・・。

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2008.07.26 メーカークレーム？

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ポイントスクエアーで退去があった・・・。

退去立ち会いした管理会社さんが、ＣＦシートに変色があるので

建築業者さんといっしょに見て欲しいとのことだったので先日立ち会いをした。

すると、ピンクの蛍光ペンを塗ったような変色と、同じくイエローの蛍光ペンで

書いたような変色が３カ所あった。入居者さんいわく、ピンクの部分は

お酒をこぼしたので雑巾でふいたようだ。イエローの部分は何か原因は

わからないという・・・。

原因がわからないので施工業者さんとメーカーであるサンゲツさんを

呼んで再度立ち会いをしてもらった・・・。

施工業者さんもサンゲツさんもこのような蛍光色ははじめて見たとのこである。

他にもベッドの足の跡がシートにしみこんでしまっている箇所があったが

メーカーさんいわく、ゴム製品に含まれる老化防止剤や家具の塗料がシートに

しみこむことはあるらしい・・・。

でも・・・エンドユーザーの私達にしてみればそんなことは聞かされていないし、

説明もなかったと反論してみた。そうしたらいきなり製品カタログに添付されている

という取扱上のご注意というページのコピーを渡されてしまった。

塩ビ製品なので、変色を完全に防止するのは現状では困難だという・・・。

仮にそうならば、もっときちんと説明すべきである。

とりあえず、ピンクとイエローの蛍光色に変化した部分は、現物を切り取って

原因を究明してもらうように依頼した・・・。施工方法はコンパネ下地にボンド

貼りで問題ないという・・・。

結局ユーザーの泣き寝入りなのか？？

幸い３０㎝角の目地模様のところでカットして最小限の範囲で張り替えは

可能であるが、頻繁に色が移ったり変色したりするのであれば当然この商品は

使うのはやめていたはずだ。そう言う意味ではメーカー、施工業者、建築業者側の

説明責任はあるように思う・・・。

頻繁に入退去があるアパートにはこの商品は適さないのかも知れない・・・。

メーカー側の調査報告を待ちたいと思う・・・。

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2008.07.26 毎日グラフ！

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「毎日グラフ」なんて書くと「アサヒグラフ」という雑誌があったけど・・・と

思う方も多いのではないでしょうか？雑誌ではなくて最近毎日グラフを

書いています。

とりあえず自分の持っている銘柄を先に書こうと思ってます。まだなれない

ので今年１月から現在までの終値を折れ線グラフにするだけで

１銘柄半日かかってしまいます。でも書いていると値動きがすごく

よく見えて何だかうれしくなって来るんです・・・。

これって病気？って自分でも思うぐらいわくわくしてしまいます。

さきほど林輝太郎投資研究所の会員でもある洗練されたＡさんに

うれしくて思わず電話しちゃいました。。。

すると、吉川さん、これってやってみた人じゃないとわからないですよ！

だって！確かにおっしゃるとおり・・・。

グラフを書くとなぜわくわくするかわかりますか？

実は売場と買い場が実によくわかるんです・・・。

例えばたまたま玉ちゃん（９１２７）のグラフを書いたのですが、１月２２日

の底から約３ヶ月経過した４月半ばに再びその後の安値をつけています。

そしてさらに３ヶ月経過した今月半ばがその後最も安くなっているんです・・・。

さらに私がうれしい理由がもうひとつあります。実はたまたまこの３回の買い場で

自分が買っていたことです。

グラフで確認できた買い場で確実に買っていたことで自分の投資法が

まちがってなかったことを証明できたようでみょうにうれしいんです・・・（＾_＾）

もちろん売りも間違ってなかったですしね！グラフを書くと動きがすごく鮮明に

見えてきますよ！

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2008.07.24 ニューヨークは大底を確認したか？

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ニューヨーク市場が大底を確認したのではないだろうか？

その理由は、住宅抵当公社ファニーメイとフレディマックの危機が

叫ばれて以来、公的資金による救済策が打ち出され、異例の速さで

米下院を通過した。拒否権すらちらつかせていたブッシュ大統領が

何の抵抗も示さなかったのである。これにより信用不安はまたまた

払拭されたのである。

もう一点は、原油価格等の資源価格の急落である。もちろん穀物価格も

急落しているため、インフレ懸念が急速に後退しつつあるのだ。

投機資金がいっきに逃げ出し、一部は株式市場へと流れ込んでいる

と思われる。

そして米当局が打ち出した空売り規制である。これによってニューヨーク

市場で空売りの買い戻しが活発になったようだ。売りが規制されれば

株価は反転すると見た短期筋が買い戻しに走り、それが株価を吊り上げ

たと思われる。

以上のようにこの数日で市場の流れは完全に変わってしまったのでは

ないだろうか？

この流れを受けて日本市場も本日は朝方からじりじり値を上げる展開と

なり日経平均は２９０円高の１３６０３円。二番底を確認して再び上昇に

転じたのではないだろうか？

本日は昨日買い増しした名村造船も絶好調で５５円高！平均買い単価

５４９円で既にかなり含み益がでた。。。（^_^）

たまたま玉ちゃんもとりあえず昨日までに何とか１万株は確保できたので

明日以降に期待したいと思う・・・。

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2008.07.23 グラフを書いてみた

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コクヨの１０００×７００㎜のグラフ用紙を買ってきました。１枚１０７円

で購入。これで１億円が達成できるのであれば超安いものだ・・・。

本人は何も書かないうちからもう達成したような気持ちになってしまっている・・・。

（笑）

昔から定規とか持ってグラフを書いたり、図面を書くのは好きだったので

大きなグラフ用紙に向かって左端に１００円単位で目盛りを入れるだけで

何だかわくわくしてしまう・・・。

実際に場帳をもとに１㎜を１円として縦軸に点を打って行く。このようにして

使うと１０００円まで記入することができる。１日の間隔を横軸に２㎜で

とって行く。このように書くと１枚のグラフ用紙で１年分以上の折れ線グラフが

書けるのだ。

実際に少し書いて見て驚いたことは、かなり上下に大きく動いているので

ネットで見るチャートや、市販のチャートブックよりひじょうに動きが

見やすいのである。これなら株価が現在どういう位置にいるか一目で

見えてしまう。結果、間違って高値つかみしたり、安いところを叩き売ったり

という間違いは少なくなると思う。

林輝太郎先生いわく、プロになりたい！といって弟子入りを希望したり、

株がうまくなりたいと言って尋ねてくるかたはいっぱいいるのだが、

いくら言っても聞く耳を持たなかったり、聞いても実行しなかったり

という投資家が圧倒的に多いのだそうだ。

やはり、株のプロになりたかったら単純にプロのやり方を素直に真似る

しかないのである。今日から心機一転皆さんもプロを目指しませんか？（^_^）

今日は心機一転名村と玉井を拾わせていただきました・・・。

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2008.07.22 日経平均大幅反発だが・・・

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日経平均株価はひさしぶりに３８１円高の１３１８４円とほぼ全面高の

展開となりましたが、不動産株や建設株、その他超低位株といわれる

銘柄はゼファーの影響で大きく売り込まれてしまいました。

信用不安のない健全な不動産株まで一律に売り込まれて

いますので、投資家の不安心理が払拭されれば、反発するのでは

ないでしょうか？

日本が数年前に経験したバブル崩壊にともなう信用不安のときも、

銀行、不動産、建設は徹底的に売り叩かれましたが、

今回のゼファーショックともいうべききつい下げはあのときのことを思い出さ

せてくれました。

ただ今回は法改正により建築確認に時間がかかりすぎることや

銀行が不動産融資を絞っていること、マンションが売れなくなって

在庫が増えていること。

資源インフレにより建築コストが下がりそうにないこと、公共投資が

増える要素がないことなどを考えると、体力のない企業と、健全な

企業の選別がさらに進むのではないでしょうか？

１００円以下の超低位株といわれる銘柄を手がける場合は、最新の

決算内容をよく見た上で判断したいですよね！先週末津田駒が

中間決算で大幅減額修正を出したのには正直驚いてしまいました。

中国、インドでの売り上げが大幅に落ち込んだようです。残念です・・・。

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2008.07.21 うねり取り

未分類

どうも最近の相場はニューヨークが暴騰しているのに下げてしまったり

暴落しているのに下げ渋ったりすっきりしない相場展開が続いている。

そこで今日は林輝太郎先生の「株のプロへの最短コースうねり取り入門」

を読み返すことにした。

実は先生いわくプロのやり方というのは簡単でやさしいのだが、地道な努力も

必要だとのこと。相場のうねりを確実に感じながら逆張りで玉を

千株、２千株と入れて行く。一言で言えば安いところを拾って、高いところで

売り、さらに下げると見れば空売りの玉を入れる。単純にこの繰り返し

だけだという。

では確実に相場のうねりをとるためにはどうするか？なのであるが

毎日場帳（自分の狙う銘柄の終値と出来高を書いたもの）

を書くことである。これだけで実際に１億円を達成した投資家が何人も

いるとのことだ。

さらに確実にうねりを取るためには、グラフを書くことだという。

このグラフは、縦１メートル横７００㎜のコクヨから出ているものを使い

縦１㎜を１円とし、横２㎜を１日として終値を点で示し折れ線グラフを

書いていく。これでその銘柄がどこに向かっているか判断しやすく

なるようだ。

私は今までこのグラフを書いていなかったのだが、やはり書いた方が

より相場の方向性がわかるのは間違いないと思う。さっそくグラフ用紙を

注文した。手抜きはやめて確実にデータを取っていこうと思う。

やはり相場で勝つには最低限の努力を怠ってはならないのだと

思う・・・。

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2008.07.20 デザイナーズアパート展示会

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昨日、投資仲間数人で（株）さくらの新しいデザイナーズアパート

の完成見学会に行ってきました。

一見ロボットの顔にも見える不思議な外観なのですが、中はあちこちに

洗練されたデザインがいっぱいで今までよりさらに進化したという感じが

しました。

写真のキッチンは普通の１８００㎜のコンロ持ち込みタイプなのですが

ココア色の側板と白いカウンターを取り付けることによって安いキッチンが

ガラッと雰囲気が変わってしまいます。イスはかざりで置いてあるだけ

なのですが何となくおしゃれに見えますよね！

普通の安いキッチンをおしゃれにしかも高級感まで出してしまうところが

デザイナーさんのマジックなのだと思います。

馬子にも衣装ではないですが、見せ方ってやはり大事ですよね・・・。

次の写真は得意のカウンター洗面ですが、これもよりワイドに広くなって

ホテルの洗面カウンターのように進化していました。

しかもミラーの横に上げ下げ窓までついて外からの光を入れたことに

よってより明るい雰囲気が出ますし、風を入れることも可能です。

東側の窓ですので、朝日を感じながら顔を洗うこともできますよね！

他にもトイレの壁面に収納があったり、リビングの足下の低い位置に

型ガラスの灯り取りよう窓があったり、新しい工夫が随所に見られました。

見に来た人をかなり住みたくさせるアパートでしたね！

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2008.07.18 ゼファーが民事再生手続き申請

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最近、スルガコーポや真柄建設など、マンション業界や建設業界で

倒産が相次ぎました。次はどこだろうという警戒感もあって１００円以下の

銘柄がじりじり値を下げてきています。

そんな中、私も依然投資していた東証１部のゼファーが１８日民事再生

手続きの開始を申請しました。

数ヶ月前は私も売買していた銘柄なので、さすがに今思うとちょっと恐い

です・・・。真柄も管理ポストに入れられた時点まで持っていたので

ひとつ間違えば紙屑だっただろうと思います。

低位株投資をやる以上、倒産は常につきものですが、いつもいやな予感が

して先に手放して難を逃れていますので私は結構運がいい方なのでは？

と勝手に思っています。

真柄の時は、管理ポストに入れられて、決算書の修正も出たのですが

株価の反応が鈍かったため、持っていても株価はすぐには戻らないと

思って７０円台で手放しました。

ゼファーは四季報の業績予想がめちゃめちゃ良かったですし、配当利回りも

かなり高かったので、大きく突っ込んだときに買いましたが、その後すぐに

１５％～２０％上がったので２０株全部売りました。

その後決算の下方修正が出て再度上方修正がでたので株価は乱高下

しましたがこのときは手を出しませんでした。

その後関連子会社の近藤建設が倒産して１００億円以上が回収不能に

なったというニュースを見てゼファーもひょっとしてつぶれるのでは？？

と思った次第です。

このとき近藤建設の下請けをしていた富山の大手地元ゼネコンが５億円の

決済ができず連鎖倒産しました。富山の建設業界では佐藤工業に次ぐ

老舗といわれる会社でしたので、もう銀行は不良債権化した企業を助けない

んだということがよくわかりました。

バブル崩壊後銀行の体力がなかったために潰せなかったゼネコンや

マンションデベロッパーは、銀行の体力回復と共に簡単につぶせる状況に

なってきたようです。今後ゾンビ企業の整理淘汰が進むのではないでしょうか？

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2008.07.18 ＴＶ付きドアホン

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今日は先日３ヶ月振りに入居が決まった部屋のＴＶ付きドアホンを

取り付けに行ってきた・・・。

入居の際の条件としてこちらから提示しているため入居が決まったら

早くやっておかないと契約不履行だと言われ兼ねない・・・。

富山は最近異常に熱いので朝早く工事をすることにした・・・。朝８時に

現場に到着し、工具とゴミ袋を持って現場突入！

朝８時だとまだ少しはすずしい・・・。２時間遅い時間だときっと汗が

したたり落ちるだろう。

まずは、壁に付いている受話器式インターホンを上にガツンと下から

押し上げると金具から外れる仕組みになっている。

それから壁掛け型インターホンを固定していた金具を外して

ＴＶ付きドアホン用固定金具をセットする。

あとは、電源供給側の配線を先につなぐことにした。その後は

通信用の配線を２本差し込めば、室内側の工事が終了する。写真は

室内側のカラー液晶モニター・・・。

そして今度は玄関に設置されているマイク部分を同様に壁から外して

カメラ部分に付け替えます。これでブレーカーをオンにしてみればすぐ

カメラの前の部分の画像が映し出されます。

ＴＶ付きドアホンは何度も付けたので、最近は仕事が速く正確になってきました。

頑張ってやれば、たいがい３０分以内に終わるようになってきました。

だんだん職人ワザに近付いてきたように思います。

でも、なれた頃にはだいたいいつもいやになってきます。これだから

自分は職人には向いていないのかも知れません・・・。（^^;）

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2008.07.16 仕切直し・・・