不動産投資・アパート経営・低位株

2008.06.29 現地確認に行ってはみたが・・・

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昨日業者さんからｆａｘで資料を取り寄せた物件・・・北西の角地５５坪

売値３６０万円は現地へ行ったところがっかりの物件だった。

富山ではなかなか風情のある運河沿いにたたずむ物件で

最近人気の富山ライトレールという路線の駅近５００メートルと

地図上では確かに好立地だったのだが地図と現地を見るのとでは

大違いだった。

となりに大きな公園もあるのだがものすごく木々がうっそうと茂っていて

辺ぴでさびれていて恐くてひとりでは歩けない感じがした。。。

運河沿いも草木が生い茂っていて何が出てくるかわからないような

ジャングル状態に荒れている。周囲の家も住まいがボーボー状態だ！?

戸建て賃貸を２戸建てるのにちょうどいい広さだったのだが

さすがに恐くて自分も住みたくない環境だった・・・。もちろんハイセンスな

戸建ては絶対に周囲の環境にはマッチしない場所だった。

ということで昨日の物件調査はみごとに空振りに終わってしまった。

ついでに取り寄せた４８０万円の戸建ても地図をみたらほとんど駅構内かと

思うぐらい駅近だったが、線路が真横を通っている。

これではうるさくて入居者は嫌がるだろう・・・。ということで

そう簡単に良い物件は転がっていないようだ・・・。やはりいい物件は

自分でつくり出した方が早いかも知れない・・・。

悔しいので今日も物件資料を２件取り寄せた、明日以降見に行って

来ようと思う・・・。

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2008.06.28 不動産情報誌チェック

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今日は毎月２５日発売の不動産情報誌を朝からチェック！

まずは自分の空室アパートの写真が新しいものになっているか

確認。

先月管理会社にリフォーム前の古い写真のままだと文句を言ったので

さすがにこれは差し替えされていた。募集条件も確認したが特に

問題はなし！

次に新築物件の募集条件をチエック！大東亜建託（仮名）は相変わらず

安い！！価格破壊に打って出ているようだ・・・。

Ｄハウス（仮名）のメゾネットタイプは結構強気の家賃設定を打ち出して

きたようだ。やはり新築も２極化がすすんでいる・・・。

売り土地情報もチェックしたところ安い土地があったので速攻で業者に

電話、ＦＡＸで資料を２件取り寄せた。

坪単価７万円の１００坪の土地と６．５万円の５５坪の土地だ。

１００坪の方は角地であるが道路付けが狭い！３ｍと３．６ｍだ。

これでは車が入れづらいのでパスすることにした。５５坪の土地の

方はいい感じの分譲地だ！しかも角地だ！

今から早速この土地を見に行ってこようと思う・・・。

５５という数字もなかなかいい！イケイケゴーゴーって感じがする。

松井の背番号とも一致する。。。

総額３６０万円という金額も私の本とぴったりだ！！

ひょっとしたら縁のある土地かもしれない・・・・

ということで、これからカメラ、５０ｍと５ｍメジャーを持って現地調査に

行ってくる。報告はまた後日あらためてということで・・・

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2008.06.27 今日は名村造船を買い！

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昨日のニューヨークがだらだら下がって３５８ドル安と久しぶりに

しびれるような下げ方でしたね！今年３番目の下げ幅だったようです。

チャートを見ると３月の安値を下回っており、いよいよ底割れの

可能性も出てきたのですが、７月はじめのＥＣＢの利上げを織り込んで

いるのかも知れません・・・。

日本株も今日はさすがに一時３６０円以上下げ幅を拡大する場面も

ありましたが、少し戻して大引けは２７７円安。

７日続落というのもなかなか珍しいことです。（昨年１１月以来）

１／２２日や３／１７日の暴落のように狼狽売りが出れば思いっきり

買い出動するのですが、どうも今日もすっきりしない下げ方でした・・・。

どっかーんと５００円以上の下げが来るのを待っているのですが、

待っているときはなかなか来ないものですね（＾＾；）

仕方ないので今日は６６６円で大証１部の往年の仕手株名村造船を

指してみました。思いっきり下の６５０円でも指していたのですが

同値まで入りましたができませんでした。（悲）

６月６日に４月安値６３８円からいっきに９５５円まで暴騰していますので

そろそろ拾っておきたい値段になってきたと思います。来期予想ＥＰＳ

１０３．７円の株がいつまでもこんな値段のわけがないと思うんですがね！！

注：投資はくれぐれも自己責任でお願いしますね！

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2008.06.26 土地の買い付けが通った・・・角地、田んぼ、新築利回り１５％可能？

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今日４月から交渉していた田んぼの買い付けがようやく通った。

最初は変な業者が入ってきて売り主が７５０００円／坪で

いいと言うのに、８万円で売ってやると言うものだから売り主が

その気になってしまい話しがややこしくなってしまった。

しかも隣の人が買うと行っていたいびつに飛び出した４０坪の土地を

隣の人が突然やっはりやーめた！と言い出したのだ・・・。

つまり、正形な田んぼで８万円と言っていたのだが、隣の住人が

飛び出した４０坪を買わないと言い出したために、不正形な土地に

なってしまったのだ・・・。

こちら側は最初っから正形な土地で７５０００円だったら買うと言っていたので

４０坪は利用価値ないのでいらないとまずは突っぱねた。

そしたらすぐに不動産業者から連絡があって、誰にも売れない土地なので

何とか買ってほしいと泣きが入ったのだ。そこで買い主さんと相談して

７５０００円の半値程度だったら何とか買ってもいいと返事をした。

何と本日それでもいいと返事が来た！

結局いびつな４０坪を買ったことによって角地だったのが３方向道路に面する

土地となり、１ＬＤＫが４戸増えたのだ。しかも土地の平均単価は７５０００円

から６６１００円に安くなった。なかなかいい取引きだったと思う。。。

洋室６畳タイプの１ＬＤＫが１２戸入るので、先程概算で試算

してみたところ表面利回りは何と土地込みで久々の１５％にのる案件だ。

もちろん井戸掘って水道料３０００円いただくのですがね！

この土地はもともと私が自分でプランをつくっていた土地なのですが、

１年以上も土地が決まらない方のためにお譲りした経緯があります。

今考えるとちよっともったいない気が・・・（＾＾；）

他にも富山市町村で坪４５０００円の田んぼ、富山市小杉で坪６万円の

土地を見つけましたのでくじけずがんばろうっと・・・。

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2008.06.25 日経平均５日続落・・・

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ニューヨーク市場での信用不安が再び再燃しそうな気配が

あることと、ＦＯＭＣにてどのような声明文が出されるかを見極めたいと

いうことから買いが手控えられ日経平均は一時２００円以上の

値下がりとなりました。後場は急速に戻しましたが、結果は５日続落。

日本市場はインフレに対して最も抵抗力があり、サブプライムの

影響もないため今後も資金が流入しやすい環境にあるという消去法で

買われていただけであるため、さすがにこれ以上積極的に買い上がる

理由を見失ってしまったようです。

７／１に日銀短観が発表になる予定ですがおそらく景気の減速が

より鮮明になってくる可能性もあります。

そうすればまたまた日本株を買う理由がなくなくるわけです・・・。

原油価格が値下がりに転じるとか、円安ドル高の流れになるとか、

ニューヨークが上昇に転じるとか、何か上昇のきっかけになる

材料が欲しいと思います。

まあ、材料なんかなくても誰かが買えば株なんて突然上昇に

転じるのですがね！

ということで、信用の維持率とキャッシュポジション高くしたまま

しばらく様子を見たいと思います・・・。

本日元気だった低位株は、往年の仕手株兼松日産農林、

エスバイエル、セシール、山九、住金物産、玉井、オートリ

巴川製紙といったところでしょうか？

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2008.06.24 融資の扉が・・・

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銀行融資の扉がまたまた狭くなってしまった・・・。

以前まで積極的だったサンデー毎日バンクことＳＭ○Ｃ（仮名）の

融資姿勢がまたまた大きく変更されたようだ。

大きな変更点は、原則として３大都市圏以外への融資は

行わない方向のようである。

理由はもちろん不動産価格が下がり続けていること！

今はまだ下がり始めで、これからどんどん下がっていくだろうし、

渋谷徒歩圏や埼玉でも１０％超の案件が増えてきている。

地方は都市圏と同じように間違いなく下落するので、将来売却も難しく

なるからとのこと！

以上のことから銀行の評価より、土地の実際の売買価格が安いケースは

すべて本部稟議になるそうです。（値下がりが激しいと見られるようです）

もちろん、自己資金１０％以上、年収１０００万円以上、金融資産１０００万円以上

という条件もクリアーしないと本部稟議ですので、今後はなかなか融資が

つかなくなると思います。。。

サンデー毎日バンクが厳しくなると、他行の融資条件も厳しくなる

可能性がありますので、物件取得をお考えの方は急がれた方が

いいかも知れませんね！

ちなみに融資に積極的な地銀はまだ今のところ大丈夫なようです。

先日ノースランド銀行（仮名）で２人の方が新築フルローンが

つきました、お二人ともなぜかほくほくしてましたよ！（笑）

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2008.06.23 個人で増やし続けることのリスク

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先日ある不動産投資家の方から電話があり、

吉川さん・・・家賃収入１億円ぐらいの方々は何とおっしゃってますか？

といきなり聞かれました・・・。

えっ！何のことですか？とわたし・・・

みんな儲かったって喜んでいらっしゃいますか？

う～ん・・・結構みんな大変だって話しは聞くけど・・・とわたし

やっぱりですよねぇ～・・・

何で私に教えてくれなかったんですかぁ・・・

ブログではむやみに増やしすぎるのは良くないし、そのうち

税金ばかり払うはめになると何度も書いているのですがねぇ～

私が増やさない理由も何度か話しをしているはずなのですが・・・

この方は個人でもう８０室以上所有されていてさらに毎年新築を

建てて行かれてますのでもう個人では限界を超えてしまっている

のではと思います。

まわりの経験者から口を揃えて、個人でどんどん増やして行ったら大変なことに

なると言われたようで、今後は法人名義で増やしていくことにしたようです・・・。

不動産投資をする場合はやはり、個人の所得税と住民税、事業税、

社会保険料、固定資産税、不動産取得税、登録免許税、消費税などとの

関係を理解できていないと大変な目に遭います。

それと後半損金で落とせる金利と減価償却が減って税金だけが極端に

増えてくるということと、家賃が下落してくると言うことも想定しておくことが

大切ですよね！！

長期の収支採算計画をよく見ていれば、後半苦しくなってくるのがよく

わかると思います。アパート経営は決して大きく儲かる商売ではないですよね！

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2008.06.22 地デジ対応工事

未分類

先日管理会社さんから築１７年の古い木造アパート２棟について

地デジ放送を受信できない可能性があるため全室地デジ対応工事を

した方がいいという提案をいただいて、８室のアパートが２４１５００円

１２室のアパートが３６７５００円の見積もりをいただきました。。。

ブログで書き込みしたところ私のアパートのすぐそばに同じ会社が

建てたアパートをお持ちの読者のかたから川田電気（仮名）で

調査してもらったらいいとアドバイスをいただきました。

早速、先日川田電気（仮名）で店員のかたにデジタル放送が

室内で受信可能か検査してほしい旨伝え業者さんに

検査してもらいました。

結果はちゃんと写りますので、何も工事は必要ありませんよ～！

とうことで、合計６０９０００円は投資しなくていいことになりました。

ラッキー！！

もともとＵＨＦのアンテナがたっていたので、多分ブースターを

つければ大丈夫だろうと思っていたのですが、それもいらないと

言うことでしたのでラッキーでした・・・。

知らないでそのまま工事を発注していたらと思うと恐いですよね！

川田電気（仮名）の調査費用は７３５０円でした・・・。

皆さんもぜひ確認されておいた方がいいと思いますよ！！

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2008.06.21 岩手からお客様が・・・

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今日は、震災の爪痕が残る岩手県からはるばる富山までお客様

がいらっしゃいました・・・。

わたくしの「坪３０万円からできるデザイナーズ・アパート経営」を

お読みになってぜひ地元で同じようなデザイナーズアパートを

建てたいとのことでわざわざ見学に見えられたのです・・・。

現地を案内して外観を隅々ビデオに納めていらっしゃいました。

フランセ・プロバンスではあまりに熱心に撮影するあまり、

入居者の女性の方が思わず詰め寄ってきて、変質者と

間違えられてしまいました。。。（＾＾；）

危うく警察に通報されるところでした・・・。

アパートのエリアマーケティングをしていた不動産会社の社員の

方で実際に警察に通報された方がいらっしゃいますので、

物件調査や、見学の際にはくれぐれもご注意を！！

やはり、７分ズボンと作業服、片手にメジャーと首からデジカメぐらいが

怪しまれなくていいのかも知れません・・・。

現在建築中のスカイ・スクエアーも見てもらい、建築業者さんの事務所で

打ち合わせ・・・。敷地図をもとに最良の配置を検討してもらい、ポイント

スクエアーと同様の建物を計画することになりました。

今回は遠方での建築のため通常の図面以外にメーカー名、型番まで

入った内外部仕上げ表と特記仕様書、グレーチングバルコニー施工図

かなばかり図なども揃え、どこの業者さんでも標準図面を見れば

見積もりや施工ができるようにしたいと思います。

県外でもいよいよポイント・スクエアーがあちこちに建つかも知れませんね？？

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2008.06.21 日経平均続落

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３日間市場をみることができなかったので久しぶりのブログアップ

となります。どうしたんですか～？というメールもいただきまして

すみませんでした・・・。

先程家に戻って久しぶりにパソコンを開き個別銘柄の動きと市場全体の

動きをチェックしたところです。

日経平均は続落で、２日間の下げ幅は５００円を超える大幅な

調整となっています。先週１３日の金曜日のブログで市場はいやな雰囲気に

なってきたと書きましたが、予想が当たってしまいました・・・。

新興国市場が下げていることと、ニューヨークもブレが大きくなってきたので

何となくそう感じただけなのですが、２１日のニューヨークも現在１３０ドル下げて

いますので、来週もこの地合を引きずった動きとなるのではないでしょうか？

日本株が調整するのでは？と思ったもう一つの理由は、日経平均が

安値から３０００円～４０００円上昇すると一旦利益を確保する

動きが必ず出ますので相場のリズムからもそんな感じがしたのです。。。

３月１７日の最安値１１６９１から１４６０１円まで２９１０円上昇していますので

さらに上を目指すにはやはり調整は仕方のないことだと思います。

ということで来週は大きく突っ込むところがあれば買って見たいと

思います。今日気になった銘柄はいつもの林兼産業＋３円

高周波＋１１円、塩水港精糖＋１５円と材料株自身の値動きも

さえない展開でした・・・。株データブックで紹介した北電工が１４円高と

元気だったのが私にとってはせめてもの救いでした。

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2008.06.17 会社四季報が出た

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昨日会社四季報夏号が発売になり早速株価ボードに入れている

銘柄中心に今期、来期の一株利益がどう変化しているかチエック

してみた。

今期は一時的に落ち込む銘柄が多いが、さすがに来期は

増益予想の銘柄が多かった。

宇徳は一株利益６２．３円→６９．６円に増えているし、玉井商船も

わずかではあるが増えている。ニッチツも５４．１円が→５６．９円と

若干増えた。

まずは、気になる銘柄を中心にバラパラっとめくって見た程度で

あるが、筆頭株主が交代している銘柄もあったし、大幅に一株利益が

増加している銘柄も見つけた。今日早速その銘柄に指し値を入れて

おいたのだが２０円も上昇してしまった・・・やはり気付いた人は

いっぱいいるようだ・・・でも買えなかった（T_T）

会社四季報の利用方法は前回四季報と対比してみること・・・

これにつきる。

切り取ってスクラップブックに貼り付けると一目瞭然でわかるのだが

これをするには会社四季報を少なくとも毎号２冊買わなくてはいけない。

なぜなら切り取って貼ると、裏に書いてある銘柄が見れなくなるのだ・・・

さらに切り取った四季報を見ているわけにもいかないから、

普段見るものも１冊必要になる。

つまり会社四季報を毎回３冊買うことになるのだ・・・。

２冊買っただけでも、レジのお姉さんから同じものですけどよろしいですか？

と確認されてしまう。そのたびに「ええ、いいんです・・・」と答えないと

いけないので結構めんどうだ・・・。

昨日、日自分の記事が載っている「株データブック」も２冊レジに持って行くと

予想通り、「同じものですけどよろしいですか？」と聞かれてしまった・・・。

「自分が出ているので２冊買いました！！」と言うのも面倒なので「はい！」

とだけ返事をした。いつも同じ本を何冊も買う変な親父だと思われて

いるかも知れない。。。

でも、会社四季報は２冊買っても使い方次第で充分元がとれてしまう

お得な情報誌ではある。

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2008.06.16 日経平均は予想に反して大幅高！！

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先週は１３日の金曜日ということでもともともいやな予感がしていたのですが

日本株もすっきりしない終わり方でした。

私はポジションを軽くして今日に望んだのですが予想は大外れ！

アジア株が堅調の中、先物の主導で大幅上昇です・・・。

サウジの増産報道を受けてドル高、原油安の流れになるとの

見方が広がったのも上げ幅を大きくしたのではないでしょうか？

アメリカはここに来てバーナンキ議長はじめ政府もドル高を望むという

発言を連呼しだしました。なぜ輸出企業にとって心地よいドル安から

急にドル高を望むといいだしたのでしょうか？

実はここのところのインフレを抑制するためには利上げをしたいところなのですが

アメリカは景気が悪くて利上げに踏み切れないという事情があります。

一方ヨーロッパのＥＣＢは今にも利上げしそうな雰囲気になってきました。

放っておくと金利差拡大からアメリカから資金が流失しかねないのです。

そうなればドル暴落！あの１９８７年のブラックマンデーの再来かという

いやな記憶がよみがえるのです。。。

当時もドイツ連銀が、同様の状況下で利上げを行いました。それが引き金と

なってニューヨーク市場が大暴落したのです。

当時のことを知るものにとってはとてもいやな状況になってきたのですが、

考え過ぎであることを祈りたいと思います・・・。

今、ヨーロッパの市場が軒並み下げていたのですが、先程始まったニューヨークも

いきなり８２ドル下げています。相場が大きくぶれだしたときは

一旦休むことも必要かも知れませんね！明日の朝には何事もなかった

かのように上昇していればいいのですが・・・。

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2008.06.15 ＳＫＹ　ＳＱＵＡＲＥ

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飛行場近くで工事が進んでいるデザイナーズアパートSKY SQUAREの

外壁が張り上がってきた・・・。

ターゲットはこの秋に式を挙げる新婚カップルである。

上品でかつおしゃれな外観はきっとハイセンスなカップルの

新居にぴったりフィットするはずである・・・。

２階ＬＤＫは隣接する洋室と続き間で使用すればなんと１６畳のＬＤＫ

としてフルオープンで使える。友達を呼んでのパーティも楽々

できてしまう。。。

２階の窓は何と床から天井までがすべてガラスになっているため

太陽の光が贅沢にふりそそぐ空間となった。

ＬＤＫは子供ができたら窓から飛行機の離着陸が見える

展望デッキに早変わりだ！

全室おしゃれなダウンライトでＩＨビルトインタイプの対面キッチンも

新妻にはうれしい限りの設備だ！浴室やカウンター洗面にも

おしゃれなワイドミラーが標準装備されている。

ぜひ二人でいちゃいちゃしながら入浴タイムを楽しんで欲しい！

そしてひきつづきとなりの寝室でゆっくりフン○○して欲しい（＾＾；）

今回は主寝室、浴室、洗面、トイレを１階にまとめて配置し、２階を

贅沢ないやしの空間（決していやらしい空間ではない？？）としてみた・・・。

南向きの一番日当たりのいいスペースで休日はゆったりとくつろいでほしい・・・。

そんな願いが伝わってくるつくりになっている。

そして今回はオーナーさんの意向でセキュリティを重視した首振り可能な

防犯カメラが２台と全戸暗証番号式のテンキーロックが付いているのも

入居者さんにはうれしい限りだ・・・。

頑張って満室にしなくては。。。

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