不動産投資・アパート経営・低位株

2008.08.19 不動産の需給バランス

昨日行った不動産業者さんの話しだが、最近中古のアパート、マンションはないかと

言ってくる人がめっきり少なくなったとのことだ。同時に取引が成立

しなくなったと言う。

なぜ突然買いたい人がいなくなったのか？これは銀行が融資を

しなくなったからだと思う。ＳＭＢＣが融資を絞ってからというもの

なかなか物件が売れなくなったようだ・・・。

特に大型物件は余程利回りを高くしないと買い手がつかない状況だ。

自己資金がないサラリーマンでもどんどん融資が付いたときは物件が

不足したためどんどん利回りが低下し逆に物件価格は上昇して行ったが

今は、買える人が減ったため物件価格が低下し逆に利回りが上がった

のである。待っていれば今はどんどん高利回り物件が出てくるで

あろうから、融資が付く洗練された投資家にはまたいい物件が買えるチャンスが

巡ってきたのかもしれない。

逆に売りたい投資家にとっては以前のような高値では売れなくなってしまった

ということだ。

アパート、マンション経営は税金が利益をどんどん圧迫する商売である。そして

家賃が上がらなくなった現在では始めたときがＭＡＸで、収入が将来目減りしていく商売だ。

借金の返済が終わって初めて実は楽になれるのである。

このことに気付いていない投資家が実は多いのではないだろうか？

投資の対象になるものは株でも金でも何でもそうであるが、買い手が

たくさん現れたときに売って、誰も振り向かなくなったときに買うものである。

そういう意味では株も不動産も買いと売りのタイミングを間違えている

投資家が多いのではないだろうか？

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2008.08.18 いそがしい一日だった・・・

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今日はお盆明けということもあって自分としては久しぶりに忙しい一日

だった・・・。

朝一番、工務店社長さんにロールカーテンの見積もりを督促。

新聞社営業部に電話して担当者さんに広告の空き状況確認と見積もり依頼。

資源回収業者さんに回収ボックスの見積もりと設置場所、回収開始日のうち合わせ。

工務店の設計担当者に、建物登記図面の修正を依頼するするため訪問。

その後別物件の見積もり督促、打ち合わせ！

ポイントスクエア図面セット郵便局より発送！

昼自宅パソコンから玉井商船３１７円で指し値注文。

工事現場にて完成検査結果確認、打ち合わせ！

法務局にて登記官に提出図面と申請書類の最終確認。

銀行にて通帳記帳、支払い先へ振り込み。

不動産業者さん事務所で公図受け取り、土地情報入手。

その後は株式市場終値チェックとグラフ書き！ということで、今日は久しぶりに

勤め人の頃のように仕事をした気分になった・・・。

でもこれぐらいのことは、サラリーマンやってたら当たり前ですよね！

いつものんびり自分のペースで好きなことしているので、たまにいそがしいと

ちよっと新鮮です。（多忙な皆さんゴメンナサイ！）

今日はさすがに散歩とランニングーはできませんでした・・・。

グラフを書いていたら名村はちよっといい感じに上に向かってきましたね！

ただ１５：０１分４７９円付けたのに１５：１０分には４６２円と最後売り込まれ

ちゃいました。売り込まれたのか、わざと下げたのかは不明ですが・・・

どこまで戻るのか楽しみです。。。。

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2008.08.17 アパートの遮音性能

⇒ 【コメントを書く・読む】:2 | TrackBack:0

アパート経営をやっているといろんなトラブルがある。先日連棟タイプの

アパートで３室ほぼ同時に退去があった。

退去理由を聞いてみると隣の音がうるさいとのこと。アパマン経営においては

これが一番大家にとっても入居者にとっても頭の痛い問題である。

オーナーさんは早速退去のあった部屋に泊まり込んでどの程度隣の入居者の

生活音がするのか確認してみたようだ。

すると、１階リビングにいる時は、隣でテレビが付いているというのがかすかに

わかる程度で全く気にならないという。

２階にあがると隣のテレビの音は全くしなかったということだ。一晩泊まり込んで

みて心配していた音の問題は全く気にならないことがわかりほっとしたようである。

私も先月あるオーナーと自分が建築したアパートに泊まり込んでみたが、隣の

音は両となりからも上からも全く聞こえなかった。帰ってきた時の玄関ドアが閉まる

音だけはわかったがあとはテレビの音もトイレの水を流す音も全くしなかった。

普通アパートの界壁はプラスターボード１２．５㎜を両方から二重貼りすることになっている。

そしてグラスウールやロックウールが間に断熱材として入っているが、

これらの断熱材は吸音効果も大きいのだ。音の問題が気になる場合は遮音シート

とこれらの吸音材を少し余分に入れると効果は大きいようだ・・・。

特に吹付けロックウールは、多孔質材料として、優れた吸音特性がある。

中・高音域での吸音が特に優れており、吹付け厚さによってその吸音特性が増す。

このため吸音を目的として使用する場合は、その用途に応じて必要な吹付け厚さを

確保する必要がある。

ｐｏｉｎｔ　ｓｑｕａｒｅは鋼板葺きのため雨音やあられなどの遮音を考えてロックウール

７５㎜を屋根裏に入れましたし、壁には同じくロックウール５５㎜を入れています。

音の問題はまず大丈夫だと思う。

前出の３戸同時に退去のあったアパートは、実は真ん中の部屋にすんでいた人が

やたらうるさい住人だったようだ。それにたまりかねて両となりが出ていったらしく、

真ん中の部屋の使用状況もかなり汚かったとのことだ。

不良入居者がいると隣の部屋も出て行ってしまうということがありますので

不良入居者にはくれぐれもご注意を！！

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2008.08.16 特別売却物件

気になる物件があったので昨日久しぶりに裁判所の競売物件をチェックしてきた。

平成５年築のＳＲＣマンション４７．９５㎡、タイル貼り１１階建ての７階部分だ。

売却価格３６０万円はなかなか魅力的な値段だ。

でも物件明細書を見ているうちにだんだんいやになってきた。

占有者はいないが、家財道具が放置されていて、室内写真をみると

かなり汚い！キッチンもひよっとすると入れ替えないといけないかも知れないし

残置物を処分するのに２０～３０万円ぐらいかかりそうだ。７階でエレベーター１基

しかないので運搬費が高くなる。

内装も汚いのでクロス全面貼り替えが必要だ。２ＬＤＫなので一室１０万円は

かかりそうだ。床はカーペットの部屋があるのでこれも１０万円ぐらいかかる。

おまけに管理費の滞納が６０万円もたまっている。

他に取得税１５万円、登記費用１５万円必要だ。そしてユニットバスの写真が

写ってないのが気にかかる。

以上の費用を合計すると

運搬処分費３０万円

キッチン入れ替え２０万円

クロス貼り替え３０万円

カーペット貼り替え１０万円

管理費滞納分６０万円

取得税１５万円

登記費用１５万円

不動産仲介手数料２７万円（７００万円で売却するとして）

合計２０７万円必要だ・・・。

３６０万円＋２０７万円＝５６７万円

この物件のすぐに売却可能な額は７００万円ほどなので、７００－５６７＝１３３万円

ということになるが、中がかなり汚いのでまったく魅力のない物件だった・・・。

他にも何か良い物件はないかと捜していたところ特別売却物件が置いてあった。

その中に土地３３４．７４㎡建物ＲＣ造２階建て築２８年１４９．３９㎡２１２万円

という物件がありました。５ｍの公道と６ｍの位置指定道路に面した角地物件です。

中はやはり程度がわるいのですが、同じお金を掛けるのだったらこの物件の

方が面白いと思います。リフォームすれば１０００万円以上ですぐ売れるのは

間違いないでしょう・・・。時間があれば業者さんに見積もりしてもらうのですが

買い受けの締め切りが８／２０日なのでちょっと今回は間に合いそうにありません。

残念です・・・。

特別売却は早いもの勝ちで売却可能額さえ納めればすぐにその場で売却して

もらえます。たまに掘り出し物が出ていますので裁判所に行かれた際は特別売却物件も

要チェックですよ！

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2008.08.14 建物表示登記、地目変更登記

先日わざわざ管轄の法務局に出向いて同じ建物が同一敷地内に

５棟建っているのですが、１枚の申請書で、１枚の図面で主たる建物と

附属建物としてまとめて登記していいですよね！と念を押してきたにも

かかわらず、昨日申請書と図面を持っていったらその方法は間違いだという。

何を言ってるんだと暴れようかと思ったが、前回の相談員のおっさんは

いなかったので、仕方なく話しを聞くことにした。こちらはいつも受付してもらう

側なので食ってかかって今後意地悪されてもかなわない。

でもこんなことがないようにわざわざ事前に相談しているのに富山南法務局は

レベルが低い！（腹が立つので役所名を公開する）

今後このようなことがないようにしてもらいたい。申請書と図面の作成枚数が

いっきに５倍に増えたし貴重な時間も無駄になってしまった。

申請書は簡単なのですぐに５部作成したが、図面は建築業者さんに

お願いしなくてはならない。銀行には抵当権設定日を約束していなかったから

いいが、決めていたら大変なことだった・・・。

皆さんも自分でやる場合は、ぜひ日数に余裕を持ってやってほしい。

普通は表示登記完了後保存登記を申請する。このとき抵当権設定登記も

同時に提出することは可能だ。

今回農地が含まれていたので、これの地目変更をうっかり忘れていた。

これも申請書１枚だけで出来るのでとても簡単だ。

表示登記も地目変更登記も自分でやれば費用は一切かからない。

遠方の方には郵送でも受付してもらえる。たぶん今回は表示登記５棟

保存登記、地目変更登記含めて４０万円程度費用を節約出来るのでは

ないだろうか？

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2008.08.12 瑕疵担保責任

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８／６日と８／７日の地元北日本新聞に日清紡富山工場跡地から

コンクリート片や鉄筋、コールタール入りドラム缶、アスベスト使用の配管など

トラック１００台分超の廃材が出てきたという記事が載った。

この土地は富山市の造成業者が買い取り、跡地にスーパーや医療機関

幼稚園などと３００区画の宅地造成を行っていたものである。

廃材の処分と調査に何と２億円～２．５億円かかるらしい。

こんなに大規模な話しではないが、雑種地や崖地、低い土地などを

埋めたてるときは昔は平気でビル解体現場で出たコンクリート片などや

ゴミで埋め立てをすることも多かった。

現在もしこういったものが掘削時にみつかろうものなら全部掘り返して

産廃として処分しなければならない。この費用は誰が見てくれるのだろうか？

最近の土地の売買契約書を見ていていつも思うことがある。ほとんどの契約書

と重要事項説明書は瑕疵担保責任を担保しないにチェックが入っている。

これは売り主側の業者が後々何かあると面倒なのでそうするのかも知れない。

私は相談をうけるといつも絶対に瑕疵担保責任有りに訂正してもらうように

アドバイスをする。

先日も、この新聞記事が出てから、ある方から吉川さんに事前相談しておいて

良かった！！と感謝されたが、やはりリスクは自分で回避できるものである。

ぜひ契約書は良く読んで理解していただきたいと思う。。。

特に古い中古物件を買う場合は、何が出るかわからない。

金塊や札束でも出ればいいがそんなことはまずあり得ない。

あるビルは解体費２億円にたいし、アスベスト解体に８億円かかる

という。瑕疵担保有りにしていないと、雨漏りだって自分でなおさないと

いけない。瑕疵担保責任は絶対に有りにして契約をしてほしいと思う。

これをいやだという売り主からは買わないのが「かしこい父さんかっぱえびせんだ？？」古！

「瑕疵濃い＝倒産」とならないように注意しよう！

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2008.08.08 新築をやる場合に注意することその１

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新築をやる場合に注意しなければならないことはすごくいっぱい

あるのですが・・・。

その中でも土地から用意する場合はやはりその土地が本当に売り主の

ものか確認することが一番基本だと思います。えっ！売り主のものじゃ

ない場合もあるの？と驚かれる方もおいでになるでしょうが、不動産業界では

手付け金だけもらって逃げる手口はよくある話しです。

ひどいケースは他人の土地を、登記簿を偽造し、印鑑も偽造して売買

した悪質な詐欺も発生しています。

まずは登記簿は最新のものを常に業者さんに用意してもらうか、自分で

閲覧してくるのがいいと思います。

もう一つは登記簿も実は全面的に信用できない書類です。登記するかしないかは

本人の判断によります。そこで疑わしい場合は固定資産税の納付書で

課税標準額を確認したいといえば、もともと固定資産税は日割り計算するので

普通は出してくれます。仲介業者さんが頼りないケースはここまですべき

だと思います。

先日もある業者さんにあの土地まだ売れていませんか？買いたい人が

いるので・・・というと、仲介業者に確認したところまだあるよ！という返事を

もらいました。

ところが開発行為が必要かどうか役所に問い合わせにいったところ

この土地、もう他の業者で開発行為の届け出が出てるんだけど・・・

えぇーーー！。ということでもう一度業者さんに確かめたら売り主が

直接取り引きして売ってしまったとのこと・・・。しかも全部宅地だと言われて

いたのに、一部畑が含まれていることがわかりました。

業者さんは１０００㎡超えるけど宅地なので開発行為はいらないよー！

と言っていたのですが、これも間違いだったのです。

不動産の売買は口利きだけの業者さんが間に何社も入っているケースは

こんなことが良くありますので注意をする必要がありますね！

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2008.08.06 建物表示登記

私は建築をお手伝いしているオーナーさんには表示登記は自分で

やったらいいのに・・・と話しをしている。

私のポイントスクエアは２戸１タイプが４棟だったので表示登記と

保存登記だけでなんと３０万円もの見積もりだった。

もともと難しいのは１／２５０と１／５００の図面を引くことだけだと

わかっていたので、ネットで書き方を検索して自分で製図用の

ロットリングペンを買って図面を書く用紙も日本法令のものを文房具やさん

で取り寄せた。最初だったので結構苦労して書いたのを覚えている。

今は、建築業者さんに２通りの図面をお願いして書いてもらうよう

オーナーに教えたので、図面も日本法令の用紙に向こうで印刷してくれる。

あとは確認申請書や検査済書、住民票などを添付して提出する

だけである。

建物が何棟もあるといろんなところで節約しないと諸費用もかさむし

大変だ。少しでも安く建てるためには積極的に協力してあげないと

いけないと思っている。

今回のポイントスクエア図面セットは新築の経験がある人や、現在

建築を計画している人には、この価値がすごく良くわかるらしい。

何社見積もりをとっても変な間取りや、今一ぴんとこない間取りを

すすめられるらしい！ある方が本に出ているポイントスクエアの間取りを

客付け業者さんに見せてこれと同じものを建てると言ったらすごくいい

間取りだと言われたとのことだ。本当にこの物件を建てるんですか？

と念を押されたようだ。ぜひ何棟でも建ててほしい！

図面セットは２タイプ買うという方も多くてかなりの反響に驚いています。

ご予約いただきました皆さんぜひ地元で地域一番の物件を建てて下さいね！

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2008.08.02 県税事務所から通知

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今日県税事務所から通知が届いた・・・。

あれっ！車の税金忘れてたっけ？それとも廃車にした分の払い戻し通知？

今年は不動産買ってないはずだけど～などと人間自分に都合のいいことしか

思い浮かばないものである。

中を空けてみて思わず吐きそうになった・・・。事業税の通知だ。

先月は、所得税の予定納税約２０万円が通帳から引き落とされたし

固定資産税が３０万円引き落とされた。今月も住民税と今日通知が来た

事業税を合わせると横取り４０万円超だ。

先日あるセミナーの講師の方が言っていた話しであるが、最高税率の人が

自分でお金を出してリフォームし、入居者さんに何とかお願いして家賃を

２０００円上げてもらったとしても、自分に入ってくるのは９００円だけだと

いう。１１００は税務署のために努力したようなものだ・・・と。

確かに所得税４０％＋住民税１０％＋事業税５％＝５５％になる。

せっかく苦労してリフォームして上げてもらっても税務署はだまって

５５％をピンハネするのである。（笑）

株で３０億つくった林輝太郎さんが言っていたが日本でお金持ちになるには

脱税するか株で儲けるしかないという。確かに株の税率はいまだに一番低い１０％だ。

吉川さんはなぜアパートをどんどん増やさないんですか？と良く聞かれる。

でもそのたびに私はこれ以上増やすと税率がアップして苦しくなるので

と答える。効率が悪くなることは確実に経営を圧迫する。

これからは不動産からのキャッシュフローをすべて株にシフトしたいと思う。。。

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2008.07.31 point square CD

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建築業者さんにポイントスクエアの販売用図面作成をお願いしていたのだが、

今日、足りなかった図面ができてきた。グレーチングバルコニーの

断面を書いたものだ。

これがあれば、見積もりもしやすいし、施工もしやすいはずだ。

他には、実際の配置図や１階２階の平面図、立面図、かなばかり図

断面図、耐力壁配置図、採光、換気、排煙などを計算したＬＶＳ計算書、

シックハウス対策図・・・（換気設備の種類や使用建築材料表をが書かれて

いるもの）

そして、内装、外装の仕上げ表と設備仕様を書いた仕様書。これには

クロスやＣＦシートのメーカー名や品番も記載するようにしてもらった。

あと設備のメーカー名と品番もできる限り明記してもらったので

より正確に見積もりができるのではないだろうか？

実際の設備グレードや仕上がり状態、施工方法もイメージできる

ようにポイントスクエアの写真も付けることにした。見積もりを依頼する

業者さんに写真もいっしょに渡すと非常に見積もりしやすくなって

喜ばれると思う。

そして全体イメージもわかるようにパースも付けることにした。

これだけの資料がそろえばアパート建築を手がけている業者さんで

あれば、そんなに苦労しないで見積もりができると思う。

また、確認申請に添付する図面作成も速いはずである。

ポイントスクエアの２戸１タイプと、連棟タイプに分けて２種類の

発売になると思う。どちらも人気があるが、単身者も狙いながら高利回りを

という方は連棟タイプがおすすめだと思う。

新婚さんやペットを飼っているカップルなど二人で住む方を重視される方は

２戸１タイプがおすすめだ・・・。

来週ぐらいから先行予約をこのブログで受け付けしたいと思う。。。

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2008.07.29 契約一時金

先日不動産業者さんを回って新築案件の募集をお願いしていた際に

大手アパートメーカーさんの募集用チラシに契約一時金として家賃の

３ヶ月分の金額表示がされていた。

不動産業者さんの担当の方いわく、最近このメーカーさんは、保証金という

表現をやめて契約一時金という表示方法に変えられたんです・・・。

私・・・へぇ～どうしたんですかねぇ～？？

もともとは新築の場合、敷引き４ヶ月とか言ってまるまる４ヶ月分とかを

償却費として没収だったのにね！

裁判で敗訴したからですかねぇ～

業者さん・・・良くわかりませんが、その後保証金という言葉で同様に

入居者さんからもらっていたのですが・・・

最近は、敷金１ヶ月、契約一時金という表現で契約一時金は３ヶ月

ぐらいが多いですね！

この表記ですと、礼金ゼロでネット検索してもはじかれてしまうことは

ありませんし・・・。

私・・・頭いいっすねぇ～

そもそも原状回復の範囲について知っている入居者さんはなかなか

いないわけで、まだこの手法は通じるのでしょうが、そのうち室内清掃

代も全くもらえない時代がやってくるのではないでしょうか？

募集の際の広告料はだんだん上昇傾向ですし、家賃はだんだん

下落ペースが速くなってきましたし、そろそろ大家さんネットワークを

つくって防衛していかないとずるずると消耗戦に突入して行くのでは

ないでしょうか・・・？

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2008.07.26 メーカークレーム？

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ポイントスクエアーで退去があった・・・。

退去立ち会いした管理会社さんが、ＣＦシートに変色があるので

建築業者さんといっしょに見て欲しいとのことだったので先日立ち会いをした。

すると、ピンクの蛍光ペンを塗ったような変色と、同じくイエローの蛍光ペンで

書いたような変色が３カ所あった。入居者さんいわく、ピンクの部分は

お酒をこぼしたので雑巾でふいたようだ。イエローの部分は何か原因は

わからないという・・・。

原因がわからないので施工業者さんとメーカーであるサンゲツさんを

呼んで再度立ち会いをしてもらった・・・。

施工業者さんもサンゲツさんもこのような蛍光色ははじめて見たとのこである。

他にもベッドの足の跡がシートにしみこんでしまっている箇所があったが

メーカーさんいわく、ゴム製品に含まれる老化防止剤や家具の塗料がシートに

しみこむことはあるらしい・・・。

でも・・・エンドユーザーの私達にしてみればそんなことは聞かされていないし、

説明もなかったと反論してみた。そうしたらいきなり製品カタログに添付されている

という取扱上のご注意というページのコピーを渡されてしまった。

塩ビ製品なので、変色を完全に防止するのは現状では困難だという・・・。

仮にそうならば、もっときちんと説明すべきである。

とりあえず、ピンクとイエローの蛍光色に変化した部分は、現物を切り取って

原因を究明してもらうように依頼した・・・。施工方法はコンパネ下地にボンド

貼りで問題ないという・・・。

結局ユーザーの泣き寝入りなのか？？

幸い３０㎝角の目地模様のところでカットして最小限の範囲で張り替えは

可能であるが、頻繁に色が移ったり変色したりするのであれば当然この商品は

使うのはやめていたはずだ。そう言う意味ではメーカー、施工業者、建築業者側の

説明責任はあるように思う・・・。

頻繁に入退去があるアパートにはこの商品は適さないのかも知れない・・・。

メーカー側の調査報告を待ちたいと思う・・・。

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2008.07.20 デザイナーズアパート展示会