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吉川 英一

Author:吉川 英一


  転職歴5回の落ちこぼれサラリーマンから株で資金をつくり不動産へスイング投資。 2001年8月よりアパート経営を開始し現在アパートは8棟50室所有。 2006年2月よりリタイア生活を満喫中!現在は低位株や不動産に関する執筆や アパート建築に関するアドバイスなども行っている。




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返済比率半分以下

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不動産投資をするにあたって自分は安全率を常に重視して来た

つもりです。その基準としてきたのが返済比率が半分以下という

条件です。満室想定賃料が月間50万円入る物件でしたら単純に

返済額は月25万円以下にならないと買いません。



これは新築を建てる場合でも同じです。何らかの理由でアパート

の半分が空室となってもサラリーマン収入から補てんしなくても

済むことを最優先に考えましたw。毎回自己資金をできるだけ入

れて毎月のキャッシュフローが多くなるようにしたのです。



不動産投資で拡大を目指している方は自己資金を出来るだけ

使わないで、次の物件取得のために温存しておこうとする方が

殆んどです。でも、1年に2棟も3棟も買い進めると銀行的には少

しスピードが速すぎますね!ということになります。



しばらく家賃収入を得て自己資本を積み上げつつ、次の物件の

自己資金が貯まったら再度投資というのが理想的だと思います。

融資期間についても長すぎず、短すぎずがいいと思います。スル

ガ銀行のように無理やり融資期間を延ばしてキャッシュフローが

出る様にするのはやはり邪道だと言えます。



今日ある投資家さんのシュミレーションを作成していたのですが、

ある銀行さんは木造だと22年しか貸してもらえません。22年で計

算してみたところ、満室賃料641千円/月に対し返済額は316千円。

この銀行珍しく元金均等にしてくださいと言われています。これで

も充分無理なく返済して行けると思います。



これに対して別の地銀さんは木造でも30年間で融資してもらえま

す。但し元利均等しかダメですと言われています。30年返済で計

算してみたところ、月額641千円の収入に対して221千円の返済に

なります。



月額40万円近いキャッシュが積みあがれば1〜2年もすればすぐに

次の物件の自己資金ができると思います。これを繰り返していたら

自分も5年足らずでリタイアすることができましたw。 この投資家

さん自己資金で土地を安く仕入れられているので表面利回りは11

%超えになります。



自分もこんな案件だったら絶対に欲しいですね!!ただ初めての

方の場合借入金額が5000万円を超すと恐怖感が先に立つため決

断に迷う方がほとんどです。自分も新築で7000万円の借金をした時

はさすがにビビりましたw。



まず頭を過ったのは20戸も建てて埋まらなかったらどうしよう?とい

う恐怖です。間取りも全て自分で考えたものでしたし、外観デザイン

もすべて自分のオリジナルでした。果たして入居者に支持されるの

かと考えたら夜も眠れない日もありましたw。



あれから13年の歳月を経て同じ間取りの建物を他県で建てた方か

ら客付け業者さんから好評でしたとメールを頂きました。すごく嬉し

いです。



今日、ある投資家さんからフェイスブックやめようかなぁーという℡

をもらいましたw。何で??って聞いたらだって知り合いの投資家さ

んがみんなタイに行ったり、オーストラリアやハワイに行ったりして

遊んでいるのに自分だけ仕事してるとあほらしくなって来たわ・・・。

だって!!



自分だってあと1棟取得したらサラリーマン卒業できるんだからもう

少しの辛抱なんじゃないの?となだめておきましたw。で来月沖縄

でゴルフだそうです。充分楽しんでるジャン!!
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コメント

返済比率50%以下は都内物件だけオーバーで買ってる人は難しい気はします。ある程度自己資金をいれるのがやはり健全ですよね。

Re: タイトルなし

> 返済比率50%以下は都内物件だけオーバーで買ってる人は難しい気はします。ある程度自己資金をいれるのがやはり健全ですよね。

上旬さんこんにちは!

土地代の高い地域での返済比率50%は厳しいですが、地方であれば空室リスクも
高いですし、家賃下落も早いので自己資金をある程度入れないと厳しいと思います。

良い記事ですね~

フルローンなんて怖くてできません

書籍とか出してる大家さんは、結構フルローンでバンバン増やしてる方いますけど・・・

私の場合は
頭金を必死でためて
家賃の30%を返済して、
その間も家賃とサラリーをためて
15年返済を11年で返し、
今では、借金無し、気楽です

気楽になったら
仕事のパフォーマンスも上がったし

余裕があるので
入居者さんにも業者さんにも還元し、喜ばれています

欲を出して、不動産を増やせばいいのですが・・・


Re: タイトルなし

> 良い記事ですね~
>
> フルローンなんて怖くてできません
>
> 書籍とか出してる大家さんは、結構フルローンでバンバン増やしてる方いますけど・・・
>
> 私の場合は
> 頭金を必死でためて
> 家賃の30%を返済して、
> その間も家賃とサラリーをためて
> 15年返済を11年で返し、
> 今では、借金無し、気楽です
>
> 気楽になったら
> 仕事のパフォーマンスも上がったし
>
> 余裕があるので
> 入居者さんにも業者さんにも還元し、喜ばれています
>
> 欲を出して、不動産を増やせばいいのですが・・・


hoさんこんにちは!

hoさんのお話こそいい話ですねぇ〜!!

私も元金均等15年で7000万円借りていましたが、10年目で繰り上げ返済して
本当に楽になりました〜。あと1棟と戸建賃貸の借り入れがありますが、アパートは
現在の2棟32戸もあれば充分なので増やすつもりはありませんね。



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